規(guī)范帶來(lái)新機(jī)遇
——國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)胡存智談土地估價(jià)師協(xié)會(huì)工作
本報(bào)記者 侯建國(guó)
去年１２月１９日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》，在國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)工作的基礎(chǔ)上，再次對(duì)土地估價(jià)師和土地評(píng)估行業(yè)的地位和作用加以明確和肯定。今年２月２５日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在２００４年土地估價(jià)師協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)上要求，在新形勢(shì)下土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)找準(zhǔn)定位，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，加強(qiáng)自身建設(shè)，配合抓好行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)。那么，如何發(fā)揮土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的作用，促進(jìn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，記者就這些問(wèn)題近日采訪了國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)胡存智。
記者：目前，全國(guó)有２７個(gè)省（區(qū)、市）成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，標(biāo)志著行業(yè)管理正在由政府主導(dǎo)逐步走向行業(yè)主導(dǎo)。請(qǐng)問(wèn)，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)如何創(chuàng)新管理方式，配合行政管理部門承擔(dān)起相應(yīng)的行業(yè)管理職能？
胡存智：土地估價(jià)師協(xié)會(huì)與行政主管部門在行業(yè)管理上明確職責(zé)，理順關(guān)系，對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的管理至關(guān)重要。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)面對(duì)新形勢(shì)，必須首先認(rèn)清三點(diǎn)：一是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)必然要從會(huì)員自律組織最終發(fā)展成行業(yè)管理組織。政府逐漸退出，行業(yè)管理的具體事務(wù)移交協(xié)會(huì)，會(huì)員執(zhí)業(yè)資格、權(quán)利義務(wù)等由協(xié)會(huì)規(guī)定，政府不再直接干預(yù)。從世界各地的情況看莫不如此，如英國(guó)、加拿大、日本及我國(guó)的香港地區(qū)等。二是目前土地估價(jià)師協(xié)會(huì)成為名副其實(shí)的土地評(píng)估行業(yè)管理組織客觀上還有相當(dāng)大的困難。目前政府不同部門仍不同程度地存在著對(duì)各經(jīng)濟(jì)鑒證類評(píng)估行業(yè)的行政干預(yù)和部門封鎖，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的興衰存亡取決于部門協(xié)調(diào)。在部門分割市場(chǎng)的現(xiàn)象未徹底消除之前，行業(yè)管理仍然是行政主管部門管到哪里，協(xié)會(huì)管理才能延伸到哪里。三是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在管理思路、管理方式、管理機(jī)制上還不能適應(yīng)全行業(yè)管理的要求。具體表現(xiàn)在：按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的創(chuàng)新少，往往自覺不自覺地照搬行政管理的方式、方法；出于對(duì)權(quán)威的渴望和迫于經(jīng)費(fèi)的壓力，服務(wù)意識(shí)少，收費(fèi)動(dòng)力強(qiáng)，個(gè)別還出現(xiàn)幫會(huì)傾向濃、強(qiáng)制入會(huì)、高額收費(fèi)的現(xiàn)象。
因此，立足于會(huì)員自律管理并配合行政主管部門搞好行業(yè)管理是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的核心工作。應(yīng)當(dāng)明確協(xié)會(huì)制定的所有規(guī)則和要求僅針對(duì)會(huì)員而言，不能簡(jiǎn)單套用于所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員，代替行政主管部門行使全行業(yè)的管理職能。協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管好會(huì)員，探索創(chuàng)新，建立起同業(yè)規(guī)范，隨著自身逐步壯大和行政主管部門逐步淡出，眾望所歸，自然演化為全行業(yè)的管理機(jī)構(gòu)。
隨著政府管理方式的轉(zhuǎn)變，行業(yè)管理中政府不該管的事應(yīng)交由市場(chǎng)去管而不應(yīng)該交給協(xié)會(huì)去管，只有政府該管但管不好的事才交由協(xié)會(huì)管。行政主管部門既要放權(quán)、放事給協(xié)會(huì)，也要防止把應(yīng)取消的事項(xiàng)轉(zhuǎn)移給協(xié)會(huì)；土地估價(jià)師協(xié)會(huì)既要迎難而進(jìn)、接續(xù)工作，也要防止照搬行政的做法管理行業(yè)。目前國(guó)土資源部已明確要求中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)承擔(dān)四項(xiàng)全行業(yè)管理的事務(wù)：一是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審；二是土地估價(jià)師的繼續(xù)教育；三是土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)及土地估價(jià)師的注冊(cè)；四是土地估價(jià)師資格考試。按照《行政許可法》的規(guī)定，授權(quán)、委托產(chǎn)生的法律后果仍由授權(quán)、委托人負(fù)責(zé)承擔(dān)。所以，行政主管部門和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)此都要有清醒的認(rèn)識(shí)。協(xié)會(huì)在大膽開展工作的同時(shí)，還須和行政主管部門密切配合，接受指導(dǎo)，取得支持，順利完成工作，以提高土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在全行業(yè)的地位。
記者：我國(guó)土地估價(jià)事業(yè)有近２０年的歷史，基本理論和技術(shù)方法日趨成熟，面臨土地管理法律和制度的重大變革，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)如何組織做好技術(shù)監(jiān)督，調(diào)整和完善土地評(píng)估的理論和技術(shù)方法？
胡存智：加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督，形成全行業(yè)的技術(shù)規(guī)范應(yīng)該是土地估價(jià)師協(xié)會(huì)著力加強(qiáng)的工作。土地估價(jià)理論和方法是在實(shí)踐中不斷完善、發(fā)展的，完善和發(fā)展了的理論、方法需要高水平的土地評(píng)估專業(yè)人才加以歸納、總結(jié)、提升，最終形成操作指導(dǎo)或技術(shù)守則，成為全行業(yè)的共同財(cái)富。土地估價(jià)師隊(duì)伍中的最精英分子多在機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)，他們比行政部門人員在理論和技術(shù)上研究得更深入、更透徹。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)從促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、提高行業(yè)水平、維護(hù)行業(yè)利益角度出發(fā)，運(yùn)用行業(yè)自律組織身份，組織做好這方面的工作。
首先，要組織編制有關(guān)估價(jià)技術(shù)守則、操作指引。這些內(nèi)部指引和守則，可以服務(wù)和約束會(huì)員，進(jìn)而可作為業(yè)內(nèi)參考，形成業(yè)內(nèi)的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)。如果會(huì)員和非會(huì)員都遵循了這類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則，全行業(yè)自然而然就采用了。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可以在技術(shù)方面充分發(fā)揮導(dǎo)向作用，如可組織對(duì)土地估價(jià)報(bào)告格式的修訂，各種評(píng)估參數(shù)的推薦使用，提倡會(huì)員遵循的評(píng)估程序和環(huán)節(jié)等等。專業(yè)技術(shù)類的事情，行政機(jī)關(guān)不適宜直接主導(dǎo)和參與，但形成行業(yè)的有關(guān)成果后，可以提請(qǐng)以行政部門名義發(fā)布。
其次，要承擔(dān)土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量檢查。這是維護(hù)好行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量和社會(huì)形象，促進(jìn)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展的重要手段。行政主管部門取消確認(rèn)審批后的土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量應(yīng)主要由土地估價(jià)師協(xié)會(huì)出面把關(guān)，特別是在行政主管部門備案的估價(jià)報(bào)告更應(yīng)嚴(yán)格審查，防止虛假評(píng)估，已穩(wěn)定并逐步提高行業(yè)整體技術(shù)水平。實(shí)行土地估價(jià)報(bào)告和業(yè)績(jī)備案以來(lái)，部分中介機(jī)構(gòu)為壓低價(jià)格爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，技術(shù)質(zhì)量已呈現(xiàn)滑坡跡象，應(yīng)當(dāng)引起高度重視，采取檢查措施盡快對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審。
記者：現(xiàn)在，全國(guó)共有２．１萬(wàn)名土地估價(jià)師，有近８０００名土地估價(jià)師和１７００家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)。在貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳１０１號(hào)文件，加強(qiáng)行業(yè)管理和規(guī)范的同時(shí)，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在促進(jìn)土地估價(jià)評(píng)估技術(shù)創(chuàng)新、業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展方面能做哪些工作呢？
胡存智：隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，開展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)遇也大量地涌現(xiàn)出來(lái)，關(guān)鍵是看誰(shuí)在土地評(píng)估業(yè)務(wù)上具備開拓創(chuàng)新的能力。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)可以大力促進(jìn)或倡導(dǎo)開展多項(xiàng)土地評(píng)估新業(yè)務(wù)。
一是劃撥土地使用權(quán)評(píng)估。這是部４４號(hào)、４３３號(hào)文件為土地評(píng)估行業(yè)開辟的業(yè)務(wù)新空間，為樹立土地估價(jià)師協(xié)會(huì)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)威提供了新機(jī)遇，是任何其他評(píng)估行業(yè)不可能代替的。如果在解決劃撥土地評(píng)估技術(shù)的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)開展劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，就可大大推進(jìn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展，可謂一舉三得：既推進(jìn)土地評(píng)估事業(yè)向前發(fā)展；又為中介機(jī)構(gòu)找到新的業(yè)務(wù)渠道；還使國(guó)土資源部的劃撥土地使用權(quán)政策得到落實(shí)。遺憾的是至今未形成相應(yīng)的技術(shù)守則或操作指導(dǎo)。
二是征地價(jià)格評(píng)估。中共十六屆三中全會(huì)《決定》中明確了征地制度改革方向，確立了按價(jià)征地原則，也自然引出了具體按照何種價(jià)格執(zhí)行征地的問(wèn)題。是按照土地原農(nóng)業(yè)用途價(jià)格還是改變用途后的建設(shè)用地價(jià)？是按照平均建設(shè)用地價(jià)還是單個(gè)地塊的建設(shè)用地價(jià)？是按照市場(chǎng)價(jià)、折扣價(jià)還是區(qū)域平均價(jià)？對(duì)此問(wèn)題的系統(tǒng)研究成果仍屬空白。土地估價(jià)師應(yīng)從職業(yè)的角度提出評(píng)論和建議。戰(zhàn)略上的問(wèn)題即征地制度改革方向、按價(jià)征地原則由中央、部里確定，戰(zhàn)術(shù)上的問(wèn)題即按照何種價(jià)格征地更合理，應(yīng)由估價(jià)師提供答案。
三是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)評(píng)估。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)正在醞釀之中，這將是土地評(píng)估業(yè)務(wù)的又一廣闊領(lǐng)域。集體土地所有權(quán)條件下的土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的價(jià)格如何評(píng)估？不同所有權(quán)之間的土地流轉(zhuǎn)會(huì)呈現(xiàn)什么價(jià)格？對(duì)土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)既是工作機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)組織力量抓緊研究，幫助本行業(yè)爭(zhēng)取新的市場(chǎng)。
四是土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著土地市場(chǎng)的逐步完善，在鞏固和拓展土地估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，要開展更多種類的土地中介業(yè)務(wù)來(lái)保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟(jì)效益，國(guó)土資源部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，土地估價(jià)師協(xié)會(huì)要引導(dǎo)機(jī)構(gòu)盡快進(jìn)入這一新領(lǐng)域，使登記代理和土地估價(jià)共同形成具有強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合業(yè)務(wù)。
