適應(yīng)市場的挑戰(zhàn)
中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事 朱道林
從目前的土地評估市場發(fā)展?fàn)顩r來看，市場需求主體及供求機(jī)制已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。
中國的土地估價(jià)行業(yè)是在我國的市場經(jīng)濟(jì)體制改革過程中形成的，許多評估業(yè)務(wù)也是在經(jīng)濟(jì)體制改革改革過程中所特有的，如近十幾年來占土地評估市場絕大部分份額的國有企業(yè)改制過程中所涉及的土地價(jià)格評估，隨著國有企業(yè)改制的逐步完成，已經(jīng)大幅度減少。而且，在我國土地使用制度改革過程中所形成的土地出讓價(jià)格評估，隨著土地出讓招、拍、掛制度的完善，也在不斷減少。這些類型的評估項(xiàng)目主要是由于國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革中政府及其主管部門管理過程中的需要，如國企改制中政府需要核算其土地資產(chǎn)，因此規(guī)定必須評估，是政府審批程序的要求而引起的評估，因此可將這類評估項(xiàng)目稱為“程序性”需求的項(xiàng)目。
而相應(yīng)的，土地及房地產(chǎn)抵押貸款評估、土地及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估乃至農(nóng)用地入股、合資、流轉(zhuǎn)等價(jià)格評估在不斷增加。這些類型的評估項(xiàng)目是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)行交易的產(chǎn)權(quán)主體需要掌握和了解交易對象的價(jià)格，因此這類項(xiàng)目是真正市場交易主體的需求，可稱為“市場性”需求。
從上述一增一減情況來看，“程序性”需求的評估在隨著政府管理方式的變革和市場經(jīng)濟(jì)體制改革的完成，在不斷減少，而“市場性”需求在隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善在不斷增加，這應(yīng)該是中國土地評估市場由起步到逐步成熟的轉(zhuǎn)折。因?yàn)�，起步可以說是政府的扶持和培育，而真正要成熟，必須要經(jīng)歷市場的檢驗(yàn)，也就是說，評估服務(wù)只得到政府的認(rèn)可是不夠的，必須要得到市場上產(chǎn)權(quán)主體的認(rèn)可，這樣才具有廣闊的市場前景。
越是“市場性”需求越要求真正專業(yè)化的評估咨詢及服務(wù)。任何評估機(jī)構(gòu)要想在市場上立足，必須得到需求主體的認(rèn)可�！俺绦蛐浴钡男枨笾黧w實(shí)質(zhì)上是政府或相應(yīng)業(yè)務(wù)主管部門，他們關(guān)心的主要是程序是否合法、報(bào)告是否規(guī)范、價(jià)格是否正常，而“市場性”需求主體通常就是評估對象的產(chǎn)權(quán)主體，他們對評估價(jià)格的關(guān)心程度要遠(yuǎn)超過政府或業(yè)務(wù)主管部門，因此這種情況下如果評估人員只會(huì)按照規(guī)范格式做報(bào)告，而所評估的價(jià)格水平難以說服委托方，或所評估的價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格相差懸殊，恐怕你再有“關(guān)系”，也很難讓人接受你。
因此，隨著土地評估市場供求機(jī)制的變化，評估機(jī)構(gòu)必須適應(yīng)市場的挑戰(zhàn)，不斷提高專業(yè)化服務(wù)水平，其中最關(guān)鍵的是要加強(qiáng)對土地市場及房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，要真正掌握當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅淖兓厔�，掌握土地價(jià)格變化規(guī)律，善于分析價(jià)格走勢。只有不斷進(jìn)行準(zhǔn)確的估價(jià)，才能樹立自己的市場地位，這是國際通行的準(zhǔn)則。
當(dāng)然，要真正促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)全面發(fā)展，還需要政府、協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)三方共同努力。在我國目前現(xiàn)行的體制下，要促進(jìn)土地評估行業(yè)的順利發(fā)展，需要政府、行業(yè)協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)三者共同努力，在土地評估行業(yè)，政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)三者的關(guān)系是相輔相成的，政府主管部門通常圍繞政府管理的需求，建立政策和制度，直接為政府服務(wù)，間接促進(jìn)行業(yè)發(fā)展；行業(yè)協(xié)會(huì)是行業(yè)內(nèi)部的集體組織，應(yīng)代表行業(yè)利益，以促進(jìn)行業(yè)發(fā)展為己任，對內(nèi)建立行業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督機(jī)制，制訂行業(yè)內(nèi)部的游戲規(guī)則，對外維護(hù)行業(yè)形象，保護(hù)本行業(yè)的利益；機(jī)構(gòu)是整個(gè)行業(yè)的細(xì)胞，是具體的行業(yè)組織單位，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，機(jī)構(gòu)首先追求經(jīng)濟(jì)利益，但又要遵循行業(yè)準(zhǔn)則，從發(fā)展的角度更要完善自我，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量和從業(yè)人員素質(zhì)，主觀上加強(qiáng)了機(jī)構(gòu)自身的市場競爭力，客觀上也維護(hù)了行業(yè)形象，有利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。因此，政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)三者應(yīng)群策群力，政府應(yīng)不斷完善制度體系，從制度上規(guī)范和監(jiān)管行業(yè)行為，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)維護(hù)行業(yè)利益，完善游戲規(guī)則，樹立行業(yè)形象，機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)展自我，提高服務(wù)質(zhì)量，以共同建立良好的土地評估行業(yè)體系。
來源：中國國土資源報(bào)
