四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶分公司 徐長林
如果說《憲法》是我國的根本大法，那么2021年1月1日起實施的《民法典》則是我國私法領(lǐng)域的基本法，是調(diào)整我國民事法律關(guān)系的根本大法。
我國早在1908年就已經(jīng)開始由先賢沈家本先生領(lǐng)銜起草《大清明律草案》；1929年，我國在民國時期頒布了《中華民國民法》；新中國成立以來，歷經(jīng)70多年的期盼，五次起草，終于在2020年的5月28日通過《民法典》。
我所在的恒通評估有不少專業(yè)人員通過了司法考試，有些還曾具有律師的執(zhí)業(yè)資格或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。司法考試資格、注冊會計師資格是成為恒通評估合伙人所認可的除了評估專業(yè)資質(zhì)以外認可的專業(yè)資格，恒通評估對評估專業(yè)人員法律素養(yǎng)要求很高，要求房地產(chǎn)估價師在不動產(chǎn)法律領(lǐng)域的法律素養(yǎng)不低于職業(yè)律師。恒通評估的創(chuàng)始合伙人崔太平博士曾受全國人大聘請參與《資產(chǎn)評估法》專家意見稿的起草，參與《合伙企業(yè)法》修訂。記得2002年入職恒通不久，崔太平曾經(jīng)就把當年審議的《民法典》草案文本發(fā)給全公司同仁，要求大家學習，這是作為評估人的我第一次接觸《民法典》。
作為一個評估專業(yè)人士，當然首先關(guān)心的是《民法典》實施后到底對我們現(xiàn)行估價工作、對我們評估行業(yè)未來會產(chǎn)生哪些影響？在該法即將實施之日我從評估人的角度談談一些自己的看法，一家之言，難免有誤，姑妄論之。
一、對估價依據(jù)的影響
評估機構(gòu)出具的評估報告，無論是房地產(chǎn)估價報告、土地估價報告還是資產(chǎn)評估報告，但凡涉及的有關(guān)民事法律依據(jù)，從2021年1月1日開始都要進行相應的修改。據(jù)《民法典》最后一條一千二百六十條“本法自2021年1月1日起施行�！痘橐龇ā贰独^承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責任法》《民法總則》同時廢止。”評估中涉及不動產(chǎn)估價的，通常會將《物權(quán)法》作為估價依據(jù)，抵押評估業(yè)務通常會將《擔保法》作為評估依據(jù)。《民法典》實施以后報告中引用了相應的法律條文的，那么還要重新對照該法進行相應的訂正。
二、居住權(quán)設(shè)立對住宅評估的影響
作為評估人士，如果說這次民法典對評估帶來影響最大的一個制度創(chuàng)設(shè)的話，那么我認為首選居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)�！睹穹ǖ洹酚靡嫖餀�(quán)編里面增加了一章的篇幅用來設(shè)立規(guī)范居住權(quán)，可見該制度之重要，我認為，該物權(quán)對未來的影響變化可能是我們現(xiàn)在都想象不到的，本文僅將該物權(quán)對評估的影響做一個淺顯的分析。
居住權(quán)是指自然人依照合同的約定或遺囑中設(shè)定對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。首先來對比居住權(quán)與租賃權(quán)的區(qū)別。按照《民法典》第 366 條規(guī)定，居住人對他人之物享有占有、使用的權(quán)利，通過簽訂租賃合同形式可以獲得，而且賦予了很高的保護效力�！逗贤ā防镉�“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)所發(fā)生的所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”條款，即有所謂的“買賣不破租賃的相關(guān)規(guī)定”，《民法典》725條仍然承繼該規(guī)定。但租賃權(quán)畢竟是一種債權(quán)，現(xiàn)實當中隨意解除合同或者不簽合同的現(xiàn)象，使得居住人的權(quán)益難以得到保障，它的保護效能是無法和物權(quán)相比的。由于居住權(quán)是物權(quán)，須經(jīng)登記后才正式設(shè)立，居住權(quán)設(shè)立的時間，是自登記時設(shè)立。有些地方租賃合同也要求登記，但這種登記并非物權(quán)效力登記，它只是一種行政管理方式。
其次，居住權(quán)與所有權(quán)的差別在于，居住權(quán)是用益物權(quán)，不包括處分權(quán)，不能將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼承，但是設(shè)立了居住的房屋仍然是可以約定出租，即居住權(quán)人仍然可以把它享有居住權(quán)的房屋進行出租，只要他們在居住合同里面事先約定即可。
再次，我們從評估角度看，對于居住權(quán)的取得，可以是有償，也可以是無償取得的。居住權(quán)會對所有權(quán)人的房屋價值帶來影響，多數(shù)情況下是帶來減損，價值減損是可以經(jīng)由專業(yè)人士評估得出。居住權(quán)可以是有償取得的，居住權(quán)的金額對價也是可以通過評估獲得�！睹穹ǖ洹芬�(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但是因為它可以通過在設(shè)立居住權(quán)時約定房屋可以出租而獲得實現(xiàn)其價值渠道，故居住權(quán)本身也是有經(jīng)濟價值的，其價值也是可以評估得出的。故對于房地產(chǎn)估價中可能涉及到的居住權(quán)估價可按以下三種情形來進行分析。
（一）設(shè)立有居住權(quán)房屋的價值評估
從評估的角度，如果要具體分析居住權(quán)對房屋價值的影響宜以授權(quán)的有償無償獲得角度進行分析：
1.無償取得的居住權(quán)
根據(jù)《民法典》規(guī)定居住權(quán)是可以無償取得，如果估價對象設(shè)立的居住權(quán)是無償?shù)�，且該居住�?quán)是沒有明確消滅期限或約定喪失期限的，那么評估師對此類房屋評估作價應當仔細判明設(shè)立居住權(quán)的約定。比如，若約定房屋的居住權(quán)直至居住權(quán)人死亡的，或者約定的條件是有或然性的，無法判斷其居住權(quán)終止的時間點，對此類房屋由于其所有權(quán)人已經(jīng)喪失了占有使用房屋獲取經(jīng)濟利益的能力，或者無法判斷其何時才能夠重新獲取房屋占有使用權(quán)能，如果估價目的是為抵押擔保提供價值參考，那么根據(jù)評估的謹慎性原則，對此類房屋的評估作價宜為零處理。如果通過設(shè)立居住權(quán)的合同能夠明確知道居住權(quán)期限的，那估價的時宜對無償使用期間對價值的減損做出計算予以扣除，具體可參照現(xiàn)行無償租賃權(quán)對房屋價值影響處理方式來計算。
2.有償取得的居住權(quán)
如果居住權(quán)設(shè)立合同約定每年支付費用，而且金額參照市場租金隨行就市的，雖然設(shè)立了居住權(quán)，但是對房屋價值基本上沒有什么影響，按一般市場價格評估即可。對于住宅房屋所有權(quán)上設(shè)了有償?shù)木幼?quán)，且并非一次性支付市場公平使用對價，而是按年支付或者按一定周期支付的，那么評估的時候可以參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中租賃權(quán)對評估價值的影響來評估。評估時宜關(guān)注居住權(quán)的特殊性，兩者評估差異最主要表現(xiàn)在影響期限的設(shè)立上，租賃權(quán)的最長使用期限是20年，但是居住權(quán)期限理倫上是有可能和房屋的所有權(quán)期限相同，對于一次性收取居住權(quán)有償對價的，其房屋價值也是有可能為零。還會出現(xiàn)居住權(quán)雖然是有償?shù)�，但是它的期限可能沒法確定，不知道居住權(quán)什么時候截止，對這類評估就宜進一步分析，依據(jù)居住權(quán)可能截止時間區(qū)間，可能就有兩個評估值，可能有一個最低值，也可能有個最高值，都有可能出現(xiàn)，要依據(jù)估價目的給出合理的專業(yè)判斷。
（二）居住權(quán)給付對價的評估
居住權(quán)可以有償?shù)娜〉�，那么這種有償?shù)慕痤~確立可以通過專業(yè)評估來實現(xiàn)。如果雙方希望以市場價的方式獲得居住權(quán)，那么可以通過市場對價比較方式來確定。由于居住權(quán)人獲得居住權(quán)其保障比租賃權(quán)的保障更大，可能會愿意為設(shè)立居住權(quán)而支付比一般租賃更多的對價，即同樣一套房子設(shè)立居住權(quán)對價高于簽訂租賃合同的對價。如果市場出現(xiàn)這種情況的話，那么通過市場租金作為居住權(quán)的對價案例宜進行權(quán)益修正。
（三）居住權(quán)價值的評估
由于居住權(quán)可以通過約定設(shè)立居住權(quán)后允許住房的出租來實現(xiàn)，故居住權(quán)是有些價值實現(xiàn)途徑的，即有變相處置權(quán)。居住權(quán)價值評估應是居住權(quán)剩余年限內(nèi)市場租金收入與居住權(quán)支付成本之差的折現(xiàn)價值，居住權(quán)有可能是有對價的，也可能是沒有對價的，有可能是一次性支付的，也可能是逐年支付的，均為評估測算中要考慮的重要影響因素。
三、居住權(quán)設(shè)定對相關(guān)權(quán)益人影響分析
租賃權(quán)和居住權(quán)都是對所有權(quán)人擁有之物的占有、使用權(quán)能進行轉(zhuǎn)移，都有可能對房屋的所有權(quán)人的價值產(chǎn)生重大影響，特別是無償取得的居住權(quán)的存在。按法律規(guī)定，在已抵押的財產(chǎn)上再租賃的，其抵押財產(chǎn)處置價值沒有什么影響。司法處置時，租賃關(guān)系設(shè)立在抵押權(quán)之后的，終止其租賃關(guān)系，租賃權(quán)人僅享有抵押處置財產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)。是否可以在已經(jīng)設(shè)立抵押的財產(chǎn)上再設(shè)立居住權(quán)呢？《民法典》在居住權(quán)篇并沒有規(guī)定，但第408條規(guī)定“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為，抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復抵押財產(chǎn)價值，或者提供與其減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值，也不提供擔保的，抵押權(quán)人有權(quán)請求債務人提前清償債務。”法律并沒有禁止在抵押的房屋上設(shè)立居住權(quán)，但設(shè)立居住權(quán)的宜通知抵押權(quán)人，對于按揭購買取得的房屋在貸款還沒償付之前設(shè)立無償居住權(quán)應該是受到限制的，但是如果居住權(quán)是有償取得的，而且是按正常的價格獲得居住權(quán)，那么能否也進行限制呢？誰來判斷呢？合理的推測應該是由專業(yè)人士做出判斷。
