四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶分公司 徐長(zhǎng)林
前面幾篇重點(diǎn)談了《民法典》設(shè)立的居住權(quán)對(duì)估價(jià)技術(shù)和估價(jià)行業(yè)的未來(lái)可能帶來(lái)的影響，上一篇關(guān)于引入第三方二手房投資者“三方一體”以房養(yǎng)老模式有人問詢可否抵押貸款進(jìn)行投資，個(gè)人認(rèn)為法理上講是可以的，因?yàn)槎址客顿Y者已經(jīng)獲得了所有權(quán)，理論上講抵押登記應(yīng)該在設(shè)定居住權(quán)之后，確保抵押權(quán)人知曉居住權(quán)存在的事實(shí)，且《民法典》也未禁止也未侵害其他人利益，故是可以設(shè)立抵押權(quán)的。房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)含有居住權(quán)房屋估價(jià)詳見恒通讀“典”——《民法典》對(duì)估價(jià)工作的影響。筆者認(rèn)為鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)是盤活自然資源，讓資源轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)是松綁農(nóng)村差異性或與嚴(yán)格與身份掛鉤的產(chǎn)權(quán)制度，讓城市資本資源與鄉(xiāng)村自然資源和勞動(dòng)力結(jié)合，并平等得到保護(hù)，雙方獲得利益。
本篇梳理了《民法典》物權(quán)篇設(shè)立的一些與農(nóng)村相關(guān)的與原《物權(quán)法》相比增設(shè)的或有所差異的規(guī)則，這些規(guī)則對(duì)于從事估價(jià)行業(yè)的專業(yè)人士，特別是土地估價(jià)師有必要掌握和了解，未來(lái)圍繞農(nóng)村自然資源評(píng)估將是重要的評(píng)估領(lǐng)域。
一、物權(quán)篇增設(shè)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)
目前中國(guó)實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元化的土地制度，農(nóng)村的三塊地都與人的身份資格掛鉤，一方面農(nóng)村土地社會(huì)保障功能尚未完全消失，作為社會(huì)穩(wěn)定器的作用還需持續(xù)一段時(shí)間，另一方面土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度性障礙又制約了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入的增加。工業(yè)化、城市化浪潮疊加農(nóng)民紛紛進(jìn)城謀生，農(nóng)村空心化越來(lái)越嚴(yán)重，城市資本和人力資源向農(nóng)村流動(dòng)的阻力極大，進(jìn)一步加劇了鄉(xiāng)村農(nóng)民脫貧致富的難度。2016年10月30日，中辦國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見》中提出了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置，重點(diǎn)是放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，核心要義是明晰賦予經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)有的法律地位和權(quán)能。2018年修訂的《農(nóng)村土地承包法》把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)正式法律化，本次《民法典》就是把該法規(guī)定的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)規(guī)定作為物權(quán)吸收到《民法典》物權(quán)篇中。對(duì)比《物權(quán)法》，創(chuàng)設(shè)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)則主要目的是讓農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)起來(lái)，原來(lái)只能流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，更偏重于承包人利益，受到限制較多，現(xiàn)在更偏重于對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)。
對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)劃分為流轉(zhuǎn)前和流轉(zhuǎn)后，對(duì)于采取互換和轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶的，這種流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)后的權(quán)利還叫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；但對(duì)于向本集體組織外成員出租、入股或者其他方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)之后形成的權(quán)利叫土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利就只有土地承包權(quán)（雖然《民法典》中沒有單獨(dú)提及土地承包權(quán)）。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人只要簽訂經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，可以以出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)合同生效就發(fā)生流轉(zhuǎn)的法律效果，可以登記，也可以不登記，流轉(zhuǎn)以后得到的權(quán)利就叫做土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的經(jīng)營(yíng)權(quán)從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以后，重點(diǎn)就是要放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，松綁經(jīng)營(yíng)權(quán)。原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不允許抵押，現(xiàn)在的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以進(jìn)行抵押，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)可以出租，也可以轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以處置他取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)。而且對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)限制減少，流轉(zhuǎn)之前不需要經(jīng)過(guò)登記，也不需要像《物權(quán)法》規(guī)定那樣經(jīng)過(guò)所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員2/3以上同意，只要土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人和流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間有明確的意思表示，雙方在流轉(zhuǎn)合同中明確允許土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、融資擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等等，就允許經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、抵押和轉(zhuǎn)讓。對(duì)于通過(guò)招標(biāo)拍賣公開協(xié)商方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租入股抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過(guò)流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
二、物權(quán)篇增設(shè)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)
農(nóng)村建設(shè)用地分為三大類，宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地，其中具有交易性質(zhì)、流通性質(zhì)的就是經(jīng)營(yíng)性用地，其用途包括商業(yè)、旅游、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地。但居住用地上修建居住的房屋不能用于銷售，只能用于租賃，法理上依據(jù)《民法典》可以創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，如果可以創(chuàng)設(shè)有償方式的居住權(quán)的話，實(shí)際上也達(dá)到了對(duì)外準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓銷售的目的。農(nóng)村的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度創(chuàng)設(shè)也是最近幾年改革試點(diǎn)的成果，其成熟的改革成果已經(jīng)吸收進(jìn)入新修訂的《土地管理法》，也吸收進(jìn)《民法典》，近幾年的改革思路圍繞著在符合規(guī)劃和用途管制的條件下，享有和國(guó)有土地同等權(quán)利。中央強(qiáng)調(diào)的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，就是指的是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。所謂建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，就是在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市，同權(quán)同價(jià)。
《物權(quán)法》沒有“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)”這個(gè)法律概念，這也是近幾年農(nóng)村土地改革的成果吸收進(jìn)《民法典》，《民法典》規(guī)定集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。新《土地管理法》第63條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用；通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。
三、建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的處理
建設(shè)用地使用權(quán)限期滿后的問題，也是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)經(jīng)常要遇到的問題�！段餀�(quán)法》149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期�！睹穹ǖ洹返�359條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”目前法律和國(guó)家層面的行政法規(guī)目前還沒有相關(guān)規(guī)定，《民法典》這樣規(guī)定的本意是，是否續(xù)交費(fèi)用和如何續(xù)交費(fèi)用應(yīng)該交給地方政府，由省級(jí)地方政府通過(guò)地方立法來(lái)解決這個(gè)問題。我國(guó)在住宅用地的出讓合同，有些地方是70年，有些地方是50年，比如重慶就是50年。筆者還曾見到過(guò)住宅土地使用權(quán)30年出讓期的合同。各種出讓年限的差異到期以后，如果不交費(fèi)都自動(dòng)續(xù)期，那顯然也有失公平，所以各個(gè)地方的情況不一樣，交給地方政府來(lái)靈活處理是較為妥當(dāng)?shù)�。本人預(yù)測(cè)《民法典》這條規(guī)定，將會(huì)刺激地方政府加快出臺(tái)關(guān)于土地使用權(quán)到期以后續(xù)期補(bǔ)繳土地價(jià)款的問題。
目前評(píng)估商業(yè)房以及辦公房等非住宅用房，也因?yàn)闆]有明確具體的規(guī)定，在評(píng)估的時(shí)候通常都把收益年限定到土地使用權(quán)截止年限，但遇到房屋年限明顯長(zhǎng)于土地使用權(quán)截止年限的，按這種評(píng)估技術(shù)思路顯然不合理。有些商業(yè)房屋和住宅房屋結(jié)構(gòu)上是混合體，處在不同樓層或者部位，住宅土地不收回，商業(yè)房也不太可能會(huì)收回。對(duì)于這種商業(yè)房的評(píng)估，評(píng)估處理僅僅把土地到期年限設(shè)定為整個(gè)房地產(chǎn)的收益年限明顯不合理，而且這類房屋在實(shí)際的買賣過(guò)程當(dāng)中，它的價(jià)格明顯高于評(píng)估師按土地出讓到期年限評(píng)估得出的價(jià)格，也與市場(chǎng)實(shí)際不符�，F(xiàn)在有些評(píng)估業(yè)務(wù)中遇到土地年限已經(jīng)是只剩下不到10年，甚至有些已經(jīng)到年限了，應(yīng)該如何評(píng)估？如果嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》收益僅計(jì)算土地使用權(quán)終止年限的做法，實(shí)踐當(dāng)中很難行得通。個(gè)人建議采取先假定房屋和土地年限一致，再扣減補(bǔ)交的地價(jià)款這種方式。困難點(diǎn)就是目前地方政府還沒有針對(duì)這種補(bǔ)地價(jià)出臺(tái)文件，個(gè)人建議采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)該地域的樓面地價(jià)客觀評(píng)估價(jià)值，合理推斷政府補(bǔ)地價(jià)。因?yàn)椴惶赡軐?duì)這種舊房子采取歧視性補(bǔ)交土地價(jià)款的方式，未來(lái)頒布的補(bǔ)地價(jià)應(yīng)該是只會(huì)低于這個(gè)價(jià)款而不會(huì)高于此。年限修正按未來(lái)房屋的剩余使用年限進(jìn)行年期修正，不動(dòng)產(chǎn)剩余收益年限宜以房屋經(jīng)濟(jì)使用剩余年限為準(zhǔn)。這種技術(shù)處理較合理，也具有說(shuō)服力，市場(chǎng)比較法也應(yīng)該把年限作為一個(gè)修正性因素。
四、生態(tài)價(jià)值評(píng)估
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅猛發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量不斷提高，政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的理念也在演進(jìn)，老百姓由過(guò)去“盼溫飽”變?yōu)楝F(xiàn)在的“盼環(huán)保”，由過(guò)去“求生存”變?yōu)楝F(xiàn)在的“求生態(tài)”。“民之所求，法之所應(yīng)”，本次通過(guò)的《民法典》總則、物權(quán)篇、合同篇、侵權(quán)責(zé)任篇，四個(gè)部分都引入了生態(tài)環(huán)境保護(hù)，體現(xiàn)了綠色原則，是世界首創(chuàng)的中國(guó)方案，具有引領(lǐng)全球生態(tài)環(huán)境治理體系的重大意義�！睹穹ǖ洹吩诳倓t第九條被稱為“綠色原則”，該條規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境”。在物權(quán)篇中，提出不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；強(qiáng)調(diào)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。在合同篇中，規(guī)定當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
尤其值得關(guān)注的是《民法典》在侵權(quán)責(zé)任篇中，用“環(huán)境污染和生態(tài)破壞責(zé)任”專門章節(jié)對(duì)污染環(huán)境和破壞生態(tài)的侵權(quán)責(zé)任作出規(guī)定，確立了“生態(tài)有價(jià)，損害擔(dān)責(zé)”原則，“生態(tài)有價(jià)”被賦予了新的時(shí)代內(nèi)涵，“綠水青山就是金山銀山”已成為新時(shí)代生態(tài)文明思想的重要組成部分�！睹穹ǖ洹诽岢龅膶�(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，對(duì)生態(tài)環(huán)境價(jià)值的保護(hù)，是習(xí)近平總書記“綠水青山就是金山銀山”理念從具體實(shí)踐上升到法律層面的一種體現(xiàn)。
《民法典》侵權(quán)責(zé)任篇，第1235條規(guī)定了生態(tài)損害賠償?shù)膬?nèi)容可以說(shuō)是生態(tài)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線指引，其生態(tài)價(jià)值損害賠償內(nèi)容為：
1.生態(tài)環(huán)境受到損害至修復(fù)完成期間服務(wù)功能喪失導(dǎo)致的損失；
2.生態(tài)環(huán)境功能永久性損害造成的損失；
3.生態(tài)環(huán)境損害調(diào)查、鑒定評(píng)估等費(fèi)用；
4.清除污染、修復(fù)生態(tài)環(huán)境費(fèi)用；
5.防止損害的發(fā)生和擴(kuò)大所支出的合理費(fèi)用。
這一條款涉及生態(tài)損害賠償內(nèi)容，其中生態(tài)環(huán)境損害評(píng)估是《民法典》唯一規(guī)定的評(píng)估門類，未來(lái)生態(tài)價(jià)值評(píng)估、生態(tài)價(jià)值損害評(píng)估必將是估價(jià)的一個(gè)重要門類，不僅在生態(tài)損害賠償，也會(huì)在生態(tài)價(jià)值變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)路徑上發(fā)揮重要作用。
