北京盛華翔倫房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司 王曉東 張 偉
摘 要 根據(jù)國家和北京市不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)的需求，為落實不動產(chǎn)登記代理及相關(guān)工作部署，以健全不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域為引領(lǐng)，結(jié)合北京市實際情況，依據(jù)國家、北京市政策,在借鑒國內(nèi)外實踐經(jīng)驗和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基礎(chǔ)上，對北京市不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展進行分析，為行業(yè)發(fā)展提供新動力。
一、背景
為不斷適應(yīng)新形勢、新任務(wù)對不動產(chǎn)登記代理工作提出的新要求，進一步貫徹落實《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《土地登記辦法》《土地調(diào)查條例》和《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）的通知》等文件精神，促進不動產(chǎn)登記代理行業(yè)的健康發(fā)展。近年來，實行不動產(chǎn)登記代理制度，培育和發(fā)展不動產(chǎn)登記代理中介組織，為社會提供高效安全的代理服務(wù)，是不動產(chǎn)登記代理工作發(fā)展的必然趨勢。
二、國外不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域現(xiàn)狀
（一）日本
日本的登記制度與“司法代書師”相關(guān)法律制度。日本政府于1886年頒布《登記法》,1899年頒布《不動產(chǎn)登記法》,對不動產(chǎn)實行登記制度。日本的不動產(chǎn)登記代理人稱之為“司法代書師”，對于司法代書師行業(yè),日本政府于1919年的大正八年制定《司法代書師法》。1950年日本政府對舊法進行了一次比較完整的修改,并頒布新《司法代書師法》。
（二）德國
德國是典型的權(quán)利登記制國家。德國《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止須經(jīng)登記而生效，不動產(chǎn)登記具有鮮明的國家公信力。1872年以前，德國的不動產(chǎn)登記機關(guān)實行實質(zhì)審查，實質(zhì)審查存在耗時長、成本高等問題。1872年《普魯士土地所有權(quán)取得法》的誕生，確立了物權(quán)契約獨立于債權(quán)契約而生效的無因性。德國登記機關(guān)開始實行形式審查，不再審查債權(quán)行為，而是審查物權(quán)行為。
三、國內(nèi)不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)領(lǐng)域
（一）黑龍江
黑龍江省不動產(chǎn)調(diào)查與登記代理協(xié)會成立于2005年9月，于2016年3月更名為“黑龍江省不動產(chǎn)調(diào)查與登記代理協(xié)會”，業(yè)務(wù)主管單位為原黑龍江省國土資源廳。隨著協(xié)會管理范圍的整合，也促進了不動產(chǎn)調(diào)查和登記代理業(yè)務(wù)的連貫，從而實現(xiàn)調(diào)查與登記代理相互促進發(fā)展。
（二）臺灣
臺灣地區(qū)同時存在不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和地政士兩種中介人員，前者由不動產(chǎn)交易的“中人”所演化，主要負責(zé)促進交易達成；后者則是發(fā)端于清朝時期的土地代書制度，主要接受委托辦理土地登記。臺灣土地登記中介人員主要是地政士（土地登記專業(yè)代理人），中介機構(gòu)主要是地政士事務(wù)所，中介行業(yè)組織主要是地政士公會。
四、北京市不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
（一）業(yè)務(wù)類型
1.權(quán)籍調(diào)查
不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查一般包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。
2.代理領(lǐng)證
北京市涉及業(yè)務(wù)量最多的是面對一手商品房的首次登記業(yè)務(wù)，俗稱大證辦理，以及批量不動產(chǎn)權(quán)證書辦理，俗稱小證業(yè)務(wù)。
3.代理查詢
原國土資源部頒布的《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》對委托代理查詢行為作出規(guī)定，代理人受委托查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，其查詢、復(fù)制范圍由授權(quán)委托書確定。
4.登記代理法律咨詢、勘測定界及其他業(yè)務(wù)
包含法律咨詢、勘測定界、協(xié)議出讓代理、土地一級開發(fā)相關(guān)手續(xù)等。
（二）不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)總量
以2019年為例，根據(jù)最新調(diào)研數(shù)據(jù)以及北京市2019年不動產(chǎn)登記情況如下：
《自然資源年鑒》（2020年版）顯示，2019年全市受理不動產(chǎn)登記申請101萬件；完成登薄100.51萬件；發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書82.5萬本（份），其中《不動產(chǎn)權(quán)證書》54.3萬本、《不動產(chǎn)登記證明》28.2萬份。
2019年登記代理業(yè)務(wù)數(shù)量約4000件，分別為：權(quán)籍調(diào)查約占78%、代辦領(lǐng)證約占20%、代理查詢約占1%，提供登記代理法律咨詢、勘測定界及其他業(yè)務(wù)約占1%。
可以看出北京市不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)中權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)是不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)。
（三）不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)機構(gòu)現(xiàn)狀
截至2021年7月，北京市范圍內(nèi)登記的不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)業(yè)務(wù)類型（詳見表），通過以上數(shù)據(jù)分析，土地登記代理機構(gòu)均是以其他業(yè)務(wù)為主營，兼顧土地登記代理業(yè)務(wù)。
表 北京市在冊不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)業(yè)務(wù)類型
業(yè)務(wù)類型 機構(gòu)數(shù)量
房地產(chǎn)土地評估機構(gòu) 68
土地規(guī)劃設(shè)計機構(gòu) 7
投資咨詢策劃機構(gòu) 6
測繪及科技機構(gòu) 17
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) 1
物業(yè)費評估機構(gòu) 1
合計 100
（四）從業(yè)人員現(xiàn)狀
截至2021年7月，北京市范圍內(nèi)已在中估協(xié)登記的土地登記代理人共182人。其中大部分土地登記代理人為從業(yè)于房地產(chǎn)、土地評估業(yè)務(wù)為主的機構(gòu)。
五、北京市不動產(chǎn)登記代理行業(yè)存在的主要問題
（一）不動產(chǎn)登記代理行業(yè)應(yīng)以需求為導(dǎo)向
隨著不動產(chǎn)登記條例及實施條例的頒布，登記部門對于登記要件規(guī)定的日趨清晰，自然人辦理登記業(yè)務(wù)已經(jīng)具備相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，因此自然人會減少代理登記業(yè)務(wù)的需求，如果不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)以登記手續(xù)為主營業(yè)務(wù)，勢必路越走越窄。
（二）不動產(chǎn)登記代理行業(yè)“軟件”急需提高
隨著不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)類型的增加，從業(yè)人員難以滿足和適應(yīng)新增業(yè)務(wù)的要求。從法律關(guān)系、權(quán)利制度、登記操作及權(quán)屬調(diào)查等各方面，從業(yè)人員缺乏應(yīng)有的技術(shù)知識儲備和熟練操作技能，對于復(fù)雜權(quán)利糾紛的調(diào)查處理也難以有效解決和應(yīng)對。
（三）技術(shù)體系支撐不夠，未建立行業(yè)規(guī)范技術(shù)指引
關(guān)于不動產(chǎn)登記代理行業(yè)的服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)導(dǎo)則等研究很少，引導(dǎo)不動產(chǎn)登記代理規(guī)范、有序、科學(xué)發(fā)展的技術(shù)體系支撐十分薄弱。
（四）專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)重不足
目前，社會對從業(yè)人員專業(yè)知識的渴求度不高。從業(yè)人員，一般沒有全職從事相關(guān)業(yè)務(wù)，而且畢業(yè)生對登記代理行業(yè)缺乏認(rèn)知，也并沒有相應(yīng)的崗位在招聘，所以專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)重不足的情況加劇。
六、北京市不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展的建議
為更好地貫徹落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，促進不動產(chǎn)登記代理行業(yè)科學(xué)、有序、健康發(fā)展。針對目前不動產(chǎn)登記代理行業(yè)存在的問題，應(yīng)盡快研究完善以下方面：
（一）找準(zhǔn)需求，明確定位
北京市出臺規(guī)定后，自然人不能購買商辦類房產(chǎn)，只能企業(yè)法人購買，所以自然人的業(yè)務(wù)需求多在住宅房地產(chǎn)的買賣和租賃。從目前情況看，不動產(chǎn)登記代理行業(yè)應(yīng)該清晰地認(rèn)識到，要服務(wù)的就是廣大的央企、市屬國企、區(qū)屬國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等。從了解潛在服務(wù)對象入手，找準(zhǔn)需求，滿足需求，形成有效市場。
（二）制定行業(yè)基本準(zhǔn)則
為與現(xiàn)行法律相銜接，規(guī)范和指導(dǎo)不動產(chǎn)登記代理行業(yè)專業(yè)技術(shù)，提升行業(yè)核心競爭力，應(yīng)盡快制定頒布不動產(chǎn)登記代理行業(yè)國標(biāo)或者技術(shù)準(zhǔn)則、技術(shù)指引等。
（三）積極承接政府購買服務(wù)
我國正在大力推進政府購買服務(wù)，因此，不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)可通過積極承接政府購買服務(wù)的方式，向行政機關(guān)提出承擔(dān)不動產(chǎn)登記測繪、策劃、勘測定界、權(quán)屬調(diào)查、信息錄入等整個業(yè)務(wù)鏈條的各項工作方案。
（四）培養(yǎng)不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人才，明確從業(yè)范疇
以現(xiàn)有的土地登記代理人考試制度為基礎(chǔ)，制定不動產(chǎn)登記代理行業(yè)人才培養(yǎng)計劃，為專業(yè)人才輸入把好關(guān)，在承接政府購買服務(wù)的同時形成的完整業(yè)務(wù)鏈條使專業(yè)人才輸出有了去處，從而提高了市場對不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人才的需求。
（五）不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)拓展方向建議
按照業(yè)務(wù)分類，可分為登記類、代理類和咨詢類。
登記類。需求方主要為個人、企業(yè)、機關(guān)單位；集體經(jīng)濟組織，宅基地使用權(quán)人，集體企業(yè)；自然資源所有者 代表等。業(yè)務(wù)形式主要包括首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記等。
代理類。需求方主要為土地開發(fā)企業(yè)、個人、企業(yè)和機關(guān)單位。業(yè)務(wù)形式主要包括：土地一級開發(fā)代理、協(xié)議出讓代理及出讓合同變更代理等。
咨詢類。需求方主要為土地開發(fā)企業(yè)或儲備中心等。業(yè)務(wù)形式主要包括：土地一級開發(fā)實施方案、土地開發(fā)資金平衡方案咨詢、土地一級開發(fā)融資咨詢、土地一級開發(fā)成本咨詢等。
