中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中估協(xié)”）牽頭研制的團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《三維地籍調(diào)查規(guī)范》（T/CREVA 2114-2025），2025年3月31日由中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社出版發(fā)布，2025年4月15日起實(shí)施。
一、編制背景Compilation Background
自2000年國(guó)際學(xué)術(shù)界提出三維地籍概念以來，全球范圍內(nèi)開展了系統(tǒng)性的理論探索與實(shí)踐創(chuàng)新。我國(guó)自2007年的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》至2020年的《中華人民共和國(guó)民法典》，均明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。2020年，《國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于做好自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)第六批改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣工作的通知》（國(guó)函〔2020〕96號(hào)）中明確，“將以自然資源部為負(fù)責(zé)單位，在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制推廣以三維地籍為核心的土地立體化管理模式。”2024年7月31日，自然資源部“關(guān)于探索推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見”中明確，“鼓勵(lì)有條件的地區(qū)探索實(shí)行三維地籍管理。”為推動(dòng)三維地籍技術(shù)在自然資源領(lǐng)域規(guī)范推廣應(yīng)用，促進(jìn)土地資源集約高效利用，支撐自然資源立體化管理體系構(gòu)建，中估協(xié)組織研究團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，以及《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）、《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》（TD/T 1095-2024）等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，先行研編和發(fā)布實(shí)施《三維地籍調(diào)查規(guī)范》（T/CREVA 2114-2025，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)。
二、《規(guī)范》定位Positioning
《規(guī)范》充分采用法律性、技術(shù)性、適應(yīng)性等指標(biāo)，明確界定了三維地籍概念內(nèi)涵，規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)（地上、地下）及其建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定方法和三維地籍調(diào)查的內(nèi)容、程序、方法及技術(shù)要求等。適用于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作。集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及其建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作可參照?qǐng)?zhí)行。
三、主要內(nèi)容和創(chuàng)新點(diǎn)Main Content And Innovation Pointes
�。ㄒ唬┦状蚊鞔_和規(guī)范了三維地籍與三維地籍調(diào)查的內(nèi)涵
基于法理、行政、技術(shù)等多維度系統(tǒng)化的文獻(xiàn)研究與實(shí)證分析，三維地籍（3D cadastre）是指采用三維方式界定、表達(dá)、記載建設(shè)用地使用權(quán)（地表、地下、地上）及其建（構(gòu)）筑物等定著物的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途等基本狀況的圖簿冊(cè)及數(shù)據(jù)。三維地籍調(diào)查（3D cadastral survey）是指通過權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，全面查清不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途等基本狀況，及其地下、地表、地上不動(dòng)產(chǎn)單元之間的空間關(guān)系。
�。ǘ┦状蚊鞔_規(guī)定了三維地籍不動(dòng)產(chǎn)單元的劃分與設(shè)定方法
基于對(duì)地表、地下及地上空間權(quán)益特征的深入解析及其關(guān)聯(lián)性研究，在嚴(yán)格執(zhí)行《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（GB/T 37346-2019）關(guān)于三維空間不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與編碼的基礎(chǔ)上，充分考慮與各層級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃體系的有效銜接，綜合考量用地規(guī)劃條件與保護(hù)要求、權(quán)益保障機(jī)制、公共管制規(guī)定及安全防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)等核心要素，首次明確規(guī)定了地表宗地、地下宗地和地上宗地及其定著物單元的劃分規(guī)則、不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定方法和要求。
�。ㄈ┫到y(tǒng)化建立了三維地籍調(diào)查內(nèi)容體系
《規(guī)范》在遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）的基礎(chǔ)上，針對(duì)三維產(chǎn)權(quán)空間特征，重點(diǎn)強(qiáng)化空間立體關(guān)系的表征能力，系統(tǒng)化建立了三維地籍調(diào)查內(nèi)容體系。一是強(qiáng)化了宗地屬性內(nèi)容。增加了三維宗地專屬屬性字段，包括：空間名稱、開發(fā)主體信息、行政管理歸口單位、空間高程區(qū)間（起止高程值）、三維權(quán)屬證明文件清單、立體地役權(quán)情況、豎向空間拓?fù)潢P(guān)系等；二是明確了建（構(gòu)）筑物三維調(diào)查內(nèi)容。包括地下及地表建（構(gòu)）筑物特征參數(shù)、空間連通體系、豎向分層利用參數(shù)以及基礎(chǔ)工程要素等；三是明確了三維界址解析標(biāo)準(zhǔn)。包括空間界址特征要素，如三維特征要素編碼、界址類型、量測(cè)依據(jù)等，在傳統(tǒng)二維界址坐標(biāo)表基礎(chǔ)上，擴(kuò)展了“界標(biāo)類型”"高程”等字段。
�。ㄋ模�(gòu)建了三維地籍調(diào)查技術(shù)體系和基本方法
《規(guī)范》遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023），以“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”為目標(biāo)，對(duì)三維地籍調(diào)查成果提出明確要求。針對(duì)三維空間地籍管理需求，通過建立空間基準(zhǔn)銜接、多維數(shù)據(jù)采集、立體可視化表達(dá)等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建了適應(yīng)三維不動(dòng)產(chǎn)登記需求，涵蓋地上、地表、地下立體空間的地籍調(diào)查技術(shù)體系和方法。
首先明確了采用內(nèi)外業(yè)相結(jié)合的權(quán)屬狀況調(diào)查方法。權(quán)屬狀況調(diào)查除應(yīng)嚴(yán)格遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）規(guī)定的內(nèi)容和方法外，還需調(diào)查地役權(quán)狀況以及地下、地上宗地與地表宗地之間的豎向空間關(guān)系、地下、地上宗地范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物層數(shù)、分層利用情況以及建（構(gòu)）筑物出入口數(shù)量、位置、連通狀況等，確保不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬清楚。
二是分類明確了復(fù)雜情形下的界址調(diào)查方法。界址調(diào)查除應(yīng)嚴(yán)格遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）規(guī)定的內(nèi)容和方法外，還應(yīng)依據(jù)地下空間建設(shè)項(xiàng)目竣工后用地范圍不可視化、權(quán)屬來源材料不足需要補(bǔ)辦手續(xù)等特殊屬性，查清宗地上頂面與下底面的高程實(shí)測(cè)數(shù)值或斷面圖示和建筑基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)類型及其深度、長(zhǎng)度等技術(shù)參數(shù)。針對(duì)項(xiàng)目是否具備土地權(quán)屬來源文件、權(quán)屬材料中坐標(biāo)信息的完整性與規(guī)范性、建（構(gòu)）筑物設(shè)計(jì)施工竣工資料的完備性等不同情形，分別制定相應(yīng)的界址位置確定方法，為復(fù)雜三維空間權(quán)屬界定提供了標(biāo)準(zhǔn)化操作指引，確保不動(dòng)產(chǎn)單元界址清晰、空間相對(duì)位置關(guān)系正確。
三是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中明確了地表地下平面與高程的銜接測(cè)量和地下建（構(gòu)）筑物測(cè)量的內(nèi)容和要求，以及地下宗地界址點(diǎn)測(cè)量的方法。明確了地下、地上地籍圖的內(nèi)容表示方法。規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)單元圖的編制內(nèi)容和方法，除宗地平面圖外（地表、地下、地上），還需要編制宗地透視圖（地下、地上）和宗地軸線斷面圖（地下線性宗地），地表、地上宗地可編制實(shí)景三維宗地圖；除定著物單元平面圖外（地表、地下、地上），還需要編制定著物單元透視圖（地下）等。
（五）嚴(yán)格規(guī)范了三維地籍調(diào)查程序
《規(guī)范》依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元的新建屬性與項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序，將調(diào)查業(yè)務(wù)類型劃分為已建項(xiàng)目新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)單元地籍調(diào)查、新建項(xiàng)目新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)單元地籍調(diào)查及已登記不動(dòng)產(chǎn)單元變更地籍調(diào)查三大類別。
針對(duì)已建項(xiàng)目新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)單元情形，構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化程序框架，具體涵蓋五大核心環(huán)節(jié)：前期準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪、三維地籍建模、成果審查與入庫(kù)（含地籍審核確認(rèn)），以及成果整理與歸檔。特別明確對(duì)于缺乏權(quán)屬來源材料的項(xiàng)目，須將地籍調(diào)查成果先行提交委托單位辦理權(quán)屬要件補(bǔ)正手續(xù)（包括規(guī)劃條件核實(shí)、建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)工程規(guī)劃許可等法定文件），待要件完備后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記。
針對(duì)新建項(xiàng)目新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)單元，三維地籍調(diào)查貫穿建設(shè)項(xiàng)目管理全生命周期全流程，覆蓋規(guī)劃選址與預(yù)審、用地審批（含農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收）、土地供應(yīng)與規(guī)劃許可（含建設(shè)用地規(guī)劃許可和建筑工程規(guī)劃許可）、竣工驗(yàn)收等關(guān)鍵階段。明確規(guī)定同一建設(shè)項(xiàng)目在各審批階段應(yīng)當(dāng)遵循“三個(gè)一”原則：一是成果繼承原則，后續(xù)階段須充分運(yùn)用前置階段調(diào)查成果；二是唯一性原則，確保標(biāo)的物僅實(shí)施單次調(diào)查、成果單次提交及唯一編碼標(biāo)識(shí)；三是補(bǔ)充調(diào)查例外原則，僅當(dāng)確有必要時(shí)方可開展補(bǔ)充調(diào)查。同時(shí)確立前序調(diào)查成果可以用于后續(xù)環(huán)節(jié)審批管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)行政效率與數(shù)據(jù)質(zhì)量的協(xié)同提升，真正做到便民利企。
�。┫到y(tǒng)確立了地籍三維模型的類型與標(biāo)準(zhǔn)化要求
《規(guī)范》將地籍三維模型劃分為單體模型、分層模型與綜合模型三大類型，從空間維度、要素構(gòu)成層面科學(xué)界定各類模型的內(nèi)涵特征與邏輯關(guān)系；制定了單體三維模型的精細(xì)化結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)；明確要求應(yīng)整合利用既有地籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)，結(jié)合數(shù)字高程模型（DEM）、數(shù)字地表模型（DSM）等數(shù)據(jù)源，協(xié)同實(shí)景三維數(shù)據(jù)、城市信息模型（CIM）數(shù)據(jù)、傾斜攝影測(cè)量數(shù)據(jù)等新型空間信息成果，在完成宗地及定著物單體模型精準(zhǔn)構(gòu)建的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)化實(shí)施分層地籍三維模型建設(shè)，通過數(shù)據(jù)疊加形成混合地籍三維模型，有條件的地區(qū)可探索構(gòu)建全域全要素地籍三維模型；特別強(qiáng)調(diào)需建立標(biāo)準(zhǔn)化的地籍三維模型數(shù)據(jù)庫(kù)及配套管理系統(tǒng)，其基礎(chǔ)功能模塊應(yīng)涵蓋多源數(shù)據(jù)智能關(guān)聯(lián)獲取、模型動(dòng)態(tài)化編輯與版本化更新、三維地籍空間可視化分析管理，以及標(biāo)準(zhǔn)化三維成果輸出等核心業(yè)務(wù)功能。
�。ㄆ撸┙y(tǒng)一規(guī)定了多要素三維地籍調(diào)查成果內(nèi)容
為切實(shí)滿足地表、地下及地上建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記和自然資源管理工作的實(shí)際需求，在嚴(yán)格執(zhí)行《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）既定規(guī)范的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化明確要求新增以下調(diào)查成果資料：資料收集整理記錄與檢查表、建（構(gòu)）筑物專項(xiàng)調(diào)查表、宗地信息擴(kuò)展表、地下與地上建（構(gòu)）筑物調(diào)查信息表、地下與地上界址解析表、地下與地上界址點(diǎn)坐標(biāo)表、地下與地上調(diào)查審核表等。
四、《規(guī)范》實(shí)施意義和作用Significance And Effect
《規(guī)范》全面收集并梳理近年來取得的研究和實(shí)踐成果，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，深入剖析現(xiàn)有各種方法存在的問題，按照“依法依規(guī)，實(shí)事求是，把握先進(jìn)”的原則，對(duì)三維地籍中不動(dòng)產(chǎn)單元的劃分設(shè)定、界址調(diào)查、界址測(cè)量、地籍圖和不動(dòng)產(chǎn)單元圖編制的技術(shù)要求、操作方法、操作程序和質(zhì)量檢核方法等開展系統(tǒng)化、規(guī)范化研究，并將研究結(jié)果貫徹到《規(guī)范》中。
1.是切實(shí)貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》以及地下空間利用確權(quán)登記等法律法規(guī)的重要舉措。
2.為我國(guó)三維地籍調(diào)查工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化提供遵循，對(duì)進(jìn)一步提升地籍管理水平具有重大意義。
3.切實(shí)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，有效促進(jìn)和完善土地分層確權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
4.夯實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，服務(wù)“兩統(tǒng)一”職責(zé)，支撐自然資源管理相關(guān)工作具有重要作用和意義。
