北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司 劉 靜
摘 要 本文通過分析北京市集租房相關(guān)政策，確定集租房土地使用權(quán)價格的權(quán)能特征，從而明確相應(yīng)的估價目的。在整理分析地價內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體土地使用權(quán)價格評估的相關(guān)技術(shù)指引和政策，分析各評估方法的適用性，總結(jié)集租房土地使用權(quán)價格評估的技術(shù)路線，以期為其他省市參考。
一、北京市集租房政策背景
為貫徹落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，通過釋放土地政策紅利，增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，2017年8月原國土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號），確定北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市作為第一批試點(diǎn)，可以突破原來法律政策規(guī)定，利用集體建設(shè)用地開展租賃住房建設(shè)。2019年1月11日，再增加福州、南昌、青島、�？�、貴陽5個試點(diǎn)城市。
2017年10月31日，原北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（市規(guī)劃國土〔2017〕376號）。文件詳細(xì)規(guī)定了項(xiàng)目準(zhǔn)入條件、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目運(yùn)營模式、項(xiàng)目審批程序等內(nèi)容，為北京市集租房的建設(shè)運(yùn)營指明了方向。
2018年12月14日，北京市規(guī)自委、北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補(bǔ)充意見》（京規(guī)自發(fā)〔2018〕64號），明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營的方式與國有企業(yè)合作，采用入股、聯(lián)營模式的，集體經(jīng)濟(jì)組織持股比例在區(qū)政府督導(dǎo)下由雙方協(xié)商確定；涉及申報主體變更的，區(qū)政府整合同意后，據(jù)此辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)；入股、聯(lián)營合同期限不得超過50年；項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出租不得超過50年。
根據(jù)上述政策，北京市自2017年以來已經(jīng)取得市政府用地批復(fù)的集體土地租賃住房項(xiàng)目主要涉及朝陽、海淀、順義、豐臺、昌平、大興、通州等區(qū)。北京市在確定集體土地租賃住房項(xiàng)目地點(diǎn)方面，主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。
二、集租房土地使用權(quán)的權(quán)能特征
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號）（以下簡稱“16號文”）及《農(nóng)村集體土地定級與估價技術(shù)指南》（T/CREVA 1201-2021），集體建設(shè)用地使用權(quán)價格是指集體建設(shè)用地對應(yīng)于不同用途和權(quán)能特征，在公開市場或特定市場條件下形成的使用權(quán)價格，無特殊說明時，均指公開市場條件下形成的，一定年期的權(quán)利價格。按照土地利用方式可區(qū)分為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格、其他建設(shè)用地使用權(quán)價格；按照權(quán)能特征可區(qū)分為出讓土地使用權(quán)價格、作價出資（入股）土地使用權(quán)價格、租賃土地使用權(quán)價格等。結(jié)合集租房建設(shè)的相關(guān)政策，集租房土地使用權(quán)價格應(yīng)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價格。
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（市規(guī)劃國土〔2017〕376號），集體租賃住房項(xiàng)目主體主要為三類，一是以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織為主體：集體租賃住房建設(shè)以鎮(zhèn)級統(tǒng)籌為基本原則，以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，統(tǒng)一辦理相關(guān)立項(xiàng)、規(guī)劃及用地等手續(xù)。有條件的村級集體經(jīng)濟(jì)組織，也可作為項(xiàng)目申報主體；二是與國有企業(yè)合作成立新企業(yè)為主體：集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股與國有企業(yè)合作開發(fā)的，可以集體經(jīng)濟(jì)組織為項(xiàng)目申報主體，也可以成立的新企業(yè)為申報主體；三是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以土地競得者為主體：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)區(qū)域，也可在項(xiàng)目地塊公開入市交易后，由土地競得者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如北京市大興區(qū)�？梢�，集租房土地使用權(quán)價格評估權(quán)能特征主要涉及作價出資（入股）和出讓。
結(jié)合集租房項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施情況，本文主要分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股價格評估。作價出資及出讓價格評估可參照作價入股價格評估。
三、估價目的及地價內(nèi)涵
（一）估價目的
根據(jù)上文的分析，設(shè)定集租房項(xiàng)目涉及的集體土地使用權(quán)權(quán)能特征為作價出資（入股），故估價目的可表述為：某村經(jīng)濟(jì)合作社擬以土地使用權(quán)作價入股，受委托估價方委托，評估上述土地使用權(quán)在估價期日的市場價格，為委托估價方提供價格參考依據(jù)。
（二）地價內(nèi)涵
1.價格類型。根據(jù)“16號文”，集體土地使用權(quán)價格的市場特征分為公開市場條件下形成的客觀價格和特定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價格。結(jié)合估價目的，價格類型基礎(chǔ)應(yīng)為市場價格。
2.土地用途。根據(jù)《土地管理法》第六十三條，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。經(jīng)過對北京市集租房項(xiàng)目的調(diào)研，集租房項(xiàng)目集體土地權(quán)利類型為集體建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)劃用途多為F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地（建設(shè)集體租賃住房）。
3.土地開發(fā)程度及容積率。開發(fā)程度按實(shí)際開發(fā)程度和規(guī)劃開發(fā)程度設(shè)定，容積率按規(guī)劃批準(zhǔn)條件設(shè)定。
4.土地使用權(quán)年期。根據(jù)《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補(bǔ)充意見》（京規(guī)自發(fā)（2018）64號），明確入股、聯(lián)營合同期限不得超過50年；根據(jù)“16號文”，集體建設(shè)用地使用權(quán)價格對應(yīng)的年期不得高于國有建設(shè)用地的法定最高年期；根據(jù)《土地管理法》第六十三條，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。北京市集租房項(xiàng)目實(shí)踐中，土地使用權(quán)年期40年、50年、70年三種情況均有。因此，可以理解為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)年期可以按照同類用途的國有建設(shè)用地法定最高年期并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)定。
綜上，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股價格評估的地價內(nèi)涵為：設(shè)定土地用途為規(guī)劃用途F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地（建設(shè)集體租賃住房）、設(shè)定土地開發(fā)程度及容積率為規(guī)劃開發(fā)程度和容積率、在估價期日一定土地使用權(quán)年期條件下的市場價格。
四、估價方法分析
根據(jù)“16號文”及《農(nóng)村集體土地定級與估價技術(shù)指南》（T/CREVA 1201-2021），參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股價格的評估方法包括五種，分別為：收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法及公示地價系數(shù)修正法。各評估方法的適用性分析如下：
（一）收益還原法
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。
估價對象為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，用于建設(shè)集體租賃住房，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)北京市與估價對象土地利用條件類似的純土地租金收益的實(shí)例匱乏，故收益還原法不適用。
若其他省市在與估價對象同一供需圈有充足的此類土地出租案例，可結(jié)合估價對象實(shí)際情況綜合判斷是否可采用此方法。
（二）市場比較法
市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。
集租房土地使用權(quán)價格評估權(quán)能特征主要涉及作價出資（入股）和出讓。因采用集體土地作價出資（入股）方式建設(shè)集租房項(xiàng)目的土地使用權(quán)價格為非公開價格，即在公開渠道無法獲取，且作價出資（入股）和出讓價格均為公開市場價格，筆者認(rèn)為若采用集體出讓土地使用權(quán)建設(shè)集租房的市場成交案例充足，可根據(jù)實(shí)際情況選取市場比較法進(jìn)行評估。
（三）剩余法
剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
利用集體土地建設(shè)租賃住房，開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價可以通過租金收益采用收益法求取，且采用剩余法評估中所需的數(shù)據(jù)資料和參數(shù)都是可以獲取和確定的，故符合剩余法使用范圍。
（四）成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地，或者土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價格評估。估價對象土地用途設(shè)定為綠隔產(chǎn)業(yè)用地（建設(shè)集體租賃住房），若周邊土地交易案例較少，在同類區(qū)域內(nèi)可以收集土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤及土地增值等資料，進(jìn)而求取估價對象集體建設(shè)用地使用權(quán)價格，故可以采用成本逼近法進(jìn)行評估。
（五）公示地價系數(shù)修正法
根據(jù)“16號文”，在制定并發(fā)布了集體公示地價的區(qū)域，可采用公示地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，不得采用國有建設(shè)用地公示地價體系直接修正評估集體建設(shè)用地價格。北京市暫未制定集體公示地價，故不適用公示地價系數(shù)修正法。
綜上，結(jié)合北京市地價評估工作實(shí)際開展情況，筆者認(rèn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股價格評估方法可首選剩余法，根據(jù)實(shí)際情況選擇成本逼近法及市場比較法，慎選收益還原法及公示地價系數(shù)修正法。同時，在方法應(yīng)用過程中，應(yīng)結(jié)合“16號文”合理分析確定各項(xiàng)參數(shù)。
五、結(jié)論
大力發(fā)展集體土地租賃住房，是堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障的重要方式，也是落實(shí)北京城市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立購租并舉的住房制度體系。
綜上，筆者認(rèn)為在集體土地開發(fā)利用及集體土地價格評估的政策越來越明晰豐富，在不斷總結(jié)集租房土地使用權(quán)價格評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，北京市集租房市場將穩(wěn)步發(fā)展，對盤活低效集體建設(shè)用地發(fā)揮積極作用，有助于促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
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