紀念文章 | 評自然資源有價，守誠信執(zhí)業(yè)無價——寫在中估協(xié)成立三十周年之際

廣西土地估價師協(xié)會 韋麗春
 

       1994年5月26日中國土地估價師協(xié)會（2014年8月更名為中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會，以下簡稱中估協(xié)）正式成立，土地估價行業(yè)從此有了自己的組織，至今中估協(xié)已走過了三十個年頭。在《論語·為政》中，孔子說道：“吾十有五而志于學，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心所欲，不逾矩。”對于孔子所說的“三十而立”，朱熹注釋說，心有所指向，叫作志。志在此，就是念念都在于此，并且行動起來毫不厭倦，即“不忘初心”、“篤行不怠”。對于土地評估行業(yè)而言，從協(xié)會成立之初，初心就是“評黃金地，估誠信價”，從前至今往后，行業(yè)依然應以專業(yè)為根基，以誠信為根本，致力服務于自然資源評估評價工作。
 

       誠信是中華民族的傳統(tǒng)美德，誠信的道德觀念和思想源遠流長，自古以來就被中華民族所重視�？鬃釉缭�2000多年前就教育弟子要誠實。荀子的“先義而后利者榮、先利而后義者辱”，蘇軾的“茍非吾之所有，雖一毫而莫取”，無不說明誠信是立身之本、處世之道。以下典故亦在強調誠信之重要。

       周武王滅了殷商之后，有一天他問一老者：“殷何以亡？”老者說：“待午時來報”。午時到了，老人家并沒有來，武王很生氣，正要派人捉拿他，周公說，其實老人家已經(jīng)作出回答了——“言行不一，殷之所以亡也！”可見，誠信可以決定一個國家的存亡，影響一個人的一生，也可以左右一個行業(yè)的發(fā)展。秦末有個叫季布的人，一向說話算數(shù)，信譽十分高，許多人都與他建立起了濃厚的友情。當時甚至流傳著這樣的諺語：“得黃金百斤，不如得季布一諾。” 后來他得罪了漢高祖劉邦，被懸賞捉拿。結果他的朋友不僅不被重金所惑，還冒著滅九族的危險來保護他，讓他免遭禍殃。

       顯然，“誠信”二字不容小覷！從周公到曾子，從商鞅到劉邦，古人尚能明察。“有孚攣如，無咎”，若要行業(yè)長久發(fā)展，則需要全行業(yè)共同守住“誠信”。
 

       回首過去三十年，土地評估行業(yè)在中估協(xié)的組織帶領下，在服務于市場經(jīng)濟建設和國有企業(yè)改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，成為了我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，為各地經(jīng)濟發(fā)展、地價管理工作貢獻專業(yè)力量。在所取得成績的背后，是土地行政主管部門及中估協(xié)一直堅持并致力行業(yè)共同達成的執(zhí)業(yè)準則—誠信執(zhí)業(yè)。

       1995年12月29日，國家土地管理局印發(fā)《關于加強地價管理規(guī)范土地估價行為的通知》(國土[籍]字第190號)，提出進一步加強地價的管理、規(guī)范土地估價行為的要求；1999年11月25日，國土資源部下發(fā)《關于印發(fā)<國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見>的通知》(國土資發(fā)〔1999〕433號)，明確規(guī)定:“土地評估行業(yè)中介機構要與政府部門徹底脫鉤，要加強行業(yè)自律，整頓行業(yè)秩序，規(guī)范中介行為，為國有企業(yè)改革和發(fā)展提供公平、公正的中介服務”；2000年10月30日，國土資源部公布了第一批土地評估行業(yè)機構資質評審結果名單，首次按資質等級管理評估機構；2004年8月4日，國土資源部下發(fā)《關于開展土地評估行業(yè)全面檢查加強和規(guī)范土地評估行業(yè)管理的通知》(國土資發(fā)〔2004〕168號)，在全國范圍內開展土地評估行業(yè)的全面檢查，進一步加強和規(guī)范土地評估行業(yè)管理；同年10月16日，數(shù)十名土地估價師代表在標有“評黃金地，估誠信價”的金版地圖下方簽下了自己的名字，土地估價師代表宣讀了《中國土地估價師自律宣言》，向社會承諾：客觀獨立執(zhí)業(yè)，信守合同和保密責任，公平競爭，抵制虛假行為，以誠信開拓市場。以此為標志，土地評估行業(yè)誠信執(zhí)業(yè)進入一個新的階段。2005年10月，中估協(xié)開展了加強行業(yè)誠信建設、凈化土地估價市場百日活動，對各地存在的“假脫鉤”、“假注冊”、“假報告”等擾亂市場的行為進行專項清理；2006年協(xié)會出臺《土地評估行業(yè)機構資信評估辦法》；2009年中估協(xié)印發(fā)《土地估價行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法》，首次提出土地評估機構、土地估價師違規(guī)執(zhí)業(yè)處理辦法；2012年印發(fā)《中國土地估價師執(zhí)業(yè)行為準則》，旨在規(guī)范土地估價師的執(zhí)業(yè)行為，提高土地評估行業(yè)的社會誠信度，控制執(zhí)業(yè)風險。

       2016年7月2日，十二屆全國人大常委會表決通過了《中華人民共和國資產評估法》，同年12月1日正式實施。從法律層面上明確了“涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的，應當依法委托評估機構評估”；“評估行業(yè)協(xié)會是評估機構和評估專業(yè)人員的自律性組織，依照法律、法規(guī)和章程實行自律管理”等。中估協(xié)根據(jù)要求，認真履行職責，進一步完善協(xié)會自律管理建設工作，一方面加強執(zhí)業(yè)指導，以國家標準、技術指引、執(zhí)業(yè)行為準則為依據(jù)，指導土地評估行業(yè)在執(zhí)業(yè)中遵循評估技術標準、評估道德準則，增強行業(yè)的社會公信力；另一方面開展信用評價工作，目前已形成了土地評估行業(yè)機構資信評級、土地估價師資深會員評選、土地估價專家?guī)�、會員誠信檔案動態(tài)管理等為核心的信用評價體系；再者開展西部（公益）援助活動，致力于東中西部土地評估行業(yè)同步發(fā)展，為全國土地評估行業(yè)誠信執(zhí)業(yè)提供保障。

       縱觀這三十年，不論是土地行政管理部門，還是中估協(xié)，都無時無刻不在圍繞“誠信”二字引導土地評估行業(yè)向前發(fā)展，未來三十年，六十年，甚至九十年亦將如此。
 

       誠信執(zhí)業(yè)是土地評估行業(yè)的生命力，三十年來，大部分機構、評估師嚴格遵守法律法規(guī)的規(guī)定，認真執(zhí)行行業(yè)技術規(guī)程規(guī)范，按照要求出具合格的評估報告,但行業(yè)中失信行為也時有發(fā)生：如虛假評估，迎合委托方不正當要求；不按要求備案報告，規(guī)避檢查；惡性競爭，給予相關人提取回扣；借牌掛靠，謀取利益等。如果不加以規(guī)范，就會嚴重影響土地市場公開、公平、公正的發(fā)展，嚴重侵害產權人的合法權益，嚴重損害多年努力塑造起來的良好行業(yè)形象，也會助長腐敗的滋生，甚至影響到評估行業(yè)的生存在與發(fā)展。自然資源部門重組后，不僅僅土地價格（價值）需要評估，其他自然資源資產同樣也需要評估，評估行業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中應充分發(fā)揮專業(yè)作用，以誠實守信為根本，為自然資源資產管理工作做好技術支撐，為社會經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。新時期新形勢，土地評估行業(yè)誠信建設工作，宜從以下三方面全面考慮：
 

       堅持“全國一盤棋”，是中國特色社會主義制度的顯著優(yōu)勢，無論是過去幾十年國家重大建設事業(yè)取得的成功，還是應對禽流感、新冠疫情等重大突發(fā)公共事件的實踐，都充分地證明了發(fā)揮好中國特色社會主義制度優(yōu)勢，堅持全國一盤棋，是我們克“敵”致勝的重要法寶。我們要把全國土地評估行業(yè)當成一個有機的統(tǒng)一整體，從全局來衡量，實行集中領導和統(tǒng)一安排，正確處理中估協(xié)和與省級協(xié)會，眼前利益和長遠利益以及行業(yè)整體與機構、從業(yè)人員的關系，促使土地評估行業(yè)有序發(fā)展。堅持這一思想，要求行業(yè)協(xié)會、評估機構及估價從業(yè)人員都要識大體，顧大局，牢固樹立全國一盤棋的思想，同心協(xié)力做好自然資源資評估評價工作。
 

       總的來說，社會對評估行業(yè)積累的不信任，源自行業(yè)內部專業(yè)水平參差不齊與誠信意識的下降，估價對象界定不清、地價定義與測算過程不一致，惡性競爭、高估低評，承接與自身能力不符的業(yè)務等現(xiàn)象，這些都可能導致社會對評估行業(yè)的不信任，也會進一步惡化執(zhí)業(yè)環(huán)境。行業(yè)內部需要通過梳理當前存在的問題，有針對性地進行加強管理，從而提高全行業(yè)的誠信意識。如對于高估低評問題，一些估價師認為如何定價是估價師的權利，要給估價師定價的空間，估價師定價沒有錯，但事實上，評價價格的確定一方面來源于市場信息，另一方面價格測算過程有賴于正確估價方法及關鍵參數(shù)的確定，方法選擇錯誤，測算參數(shù)取值隨意，都會導致估價結果的不客觀。因此，針對行業(yè)內部存在的問題，通過繼續(xù)教育培訓等算途徑，提高從業(yè)人員的技術水平，強化其誠信意識。
 

       一個行業(yè)，大到政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)制度建設，小到企業(yè)內部管理、從業(yè)人員的素質，都左右著行業(yè)的發(fā)展與進步。行業(yè)誠信與否，說到具體是人誠信與否，關鍵在于人，因此，行業(yè)人才隊伍建設是重點，一方面營造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，吸引優(yōu)秀人才；另一方面，培訓現(xiàn)有人才，更新知識，提高執(zhí)業(yè)能力，同時對一些從業(yè)人員不自律，行為不受約束，若行業(yè)沒有相應的具體管理規(guī)定，機構就應進行內部員工培訓，建立個人誠信檔案，記錄每個土地估價從業(yè)人員的不良行為，協(xié)助協(xié)會建設誠信檔案，營造土地評估行業(yè)形成專業(yè)能力高，誠信意識強的大氛圍。

 

       參考資料

       1.《昂揚新世紀—紀念中國土地估價師協(xié)會成立十周年》

       2.《中國土地估價師協(xié)會要覽》

       3.《廣西地價》