北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司
鄧峰
伴隨著土地有償使用制度改革，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的大潮下，土地估價服務(wù)應(yīng)運而生，為建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)揮出重要的作用。中估協(xié)的成立，也標志著土地估價行業(yè)的誕生。我們這一代估價師，見證和參與著整個行業(yè)的發(fā)展，甚至可以說個人成長和行業(yè)相伴相生的，因此對行業(yè)充滿了感情，我也愿意將我的感受和感悟與業(yè)內(nèi)分享。
一、創(chuàng)業(yè)軼事
我幸運趕上了這個日新月異的時代。1988年我考入了中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)�？梢哉f，作為土地管理專業(yè)的“黃埔軍校”，人大土管專業(yè)為土地管理及房地產(chǎn)管理行業(yè)培養(yǎng)出一批批多層次、多類型的復(fù)合型人才。為了更好地開展產(chǎn)學(xué)研一體化的教學(xué)工作，系里經(jīng)人民大學(xué)批準，于1993年創(chuàng)辦了“中國人民大學(xué)地產(chǎn)評估事務(wù)所”，這也屬于首開先河了。
1992年碩士研究生師從林增杰和嚴星教授后，除了完成基本學(xué)業(yè)之外，較多的參與了各城市的土地分等定級及基準地價的課題研究工作。其中感觸最深的是我主持的《柳州市土地分等定級和基準地價研究》，首先，在當(dāng)時的條件下選用在AUTOCAD上繪制500m×500m城市網(wǎng)格，工作量極大，每一項影響分值需要在IBM286的機器上跑一整個晚上才能出結(jié)果；其次，柳州市因為柳江的原因，主城區(qū)對魚峰區(qū)的因素影響需要通過柳江1、2、3橋進行傳達，打破了通常直線衰減的慣例，因此需要通過編程，選擇最佳路線，以模擬實際生活狀態(tài)下的各因素影響。恰恰是這些工作，讓我意識到土地估價，乃至土地管理，GIS是根本，信息化、數(shù)據(jù)化是必不可少的工具。
那個年代，課題經(jīng)費少的可憐，有時候心里有所不平。但我記得導(dǎo)師林增杰說過“參與這項工作，你可能獲得的經(jīng)濟報酬不多，但你實現(xiàn)的社會價值和人生價值一定是有所值的。如果有一天你從事估價業(yè)務(wù)，肯定會像澳洲的估價師一樣能拿到20萬元-30萬元的年薪”�，F(xiàn)在回想起來，之所以我走上評估之路，導(dǎo)師已經(jīng)為我做好了職業(yè)規(guī)劃，感謝林老師！
1995年研究生畢業(yè)后，我順理成章地進入了北京市房地產(chǎn)交易所承擔(dān)了評估部的崗位職責(zé)，交易所也因為估價師的加入獲得了北京市首批估價機構(gòu)的資質(zhì)證書。那時，估價報告比較簡單，因為單位性質(zhì)的原因最接近于交易數(shù)據(jù)，所以委托方也更看重的是估價結(jié)果。
然而一次和港資單位的合作提升了我的認知，他們拿出了香港測量行的估價報告格式希望我們能夠參考，我才意識到一份好的報告，結(jié)果固然是重要的組成部分，但市場分析、政策研究、法律風(fēng)險、經(jīng)濟行為的可行性才是委托方實現(xiàn)經(jīng)濟目的的必要條件。真正的評估，就是應(yīng)該為委托方做好參謀。
也許是較早地接觸市場的緣故，2000年為響應(yīng)國土資源部和住建部關(guān)于估價機構(gòu)脫鉤改制的文件精神，我?guī)ьI(lǐng)交易所評估部的同事們毅然成立了北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限公司。雖然有所不舍，但我們清醒地認識到，在體制內(nèi)只能依靠政府的業(yè)務(wù)渠道開展業(yè)務(wù)，一旦踏入市場，我們必將乘著時代的風(fēng)帆，開創(chuàng)更為廣闊的空間；我們同時也確定了自己的目標，就是要圍繞不動產(chǎn)項目的全過程開展評估咨詢業(yè)務(wù)，估值只是其中的一個環(huán)節(jié)。事實也證明了，改制后的第一個大單，實際上是對一個重大項目的成本測算和可行性分析。
行業(yè)和機構(gòu)的良性發(fā)展，業(yè)務(wù)肯定是第一位的，但執(zhí)業(yè)道德和行為準則的強化也是不可缺少的。2005年RICS來到中國大陸，中估協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)慧眼識珠，聯(lián)合RICS開展行業(yè)精英培訓(xùn)。我記得第一課就是“道德”的定義，“盡最大能力確�？蛻衾姹魂P(guān)注，但是廣泛的公眾利益也要被認知和尊重”，恰當(dāng)?shù)乇磉_了服務(wù)意識與社會良知的平衡關(guān)系。包括公平競爭、利益沖突、社會責(zé)任、獨立公正、勝任能力等道德標準，都對我們開展估價業(yè)務(wù)提供了很好的行為指導(dǎo)。在不斷總結(jié)行業(yè)經(jīng)驗，升華提煉下，中估協(xié)出臺了《土地估價行業(yè)評估執(zhí)業(yè)行為準則》和《土地估價行業(yè)職業(yè)道德準則》，更是樹立了整個行業(yè)的行為標桿。
隨著業(yè)務(wù)不斷拓展，公司法人治理結(jié)構(gòu)也面臨著重大變革。2015年，我們勇敢地走出了業(yè)內(nèi)重組的關(guān)鍵一步，北京華源國際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司與北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限公司合并成立了北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司，搭建了評估、顧問和規(guī)劃平臺，創(chuàng)新性地采用事業(yè)部合伙人制度，開展不動產(chǎn)項目全過程綜合服務(wù)，既解決公司傳承問題，也為年輕有為的估價師實現(xiàn)夢想提供了良好的平臺支撐。幾年的磨合，可以說制度建設(shè)逐漸穩(wěn)定有效，也為公司的砥礪前行奠定了堅實的基礎(chǔ)。
二、不動產(chǎn)估價行業(yè)面臨的困局
（一）不動產(chǎn)估價行業(yè)進入的門檻較低，市場競爭激烈，形成了估價行業(yè)的一些潛規(guī)則
傳統(tǒng)的不動產(chǎn)估價行業(yè)本身缺乏技術(shù)壁壘。雖然經(jīng)過行業(yè)協(xié)會30年的不懈努力，估價法規(guī)不斷健全，估價程序逐步完善，估價標準和規(guī)范日趨嚴密。但對于傳統(tǒng)不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)而言，所采用的估價方法仍然是基本估價方法，技術(shù)含量并不高，尤其一些常規(guī)估價業(yè)務(wù)，估價報告僅僅是在模板上的翻新，估價工作也僅僅是“熟練工種”。尤其在當(dāng)前整體市場萎縮的情況下，許多估價機構(gòu)為了能夠占領(lǐng)市場，搶奪業(yè)務(wù)，采取價格戰(zhàn)、回扣戰(zhàn)等不正當(dāng)競爭手段，對客戶需求也曲意迎合，對估價行業(yè)和估價市場造成了嚴重損害。
（二）傳統(tǒng)的不動產(chǎn)估價產(chǎn)品對行政許可事項依賴度高，產(chǎn)品內(nèi)容單一，附加值較低
傳統(tǒng)的不動產(chǎn)估價開展的鑒證類估價，大部分都依賴于政府行政許可或者商業(yè)活動中法律法規(guī)的要求開展。因此，客戶更關(guān)注的是估價報告的實用性，而并非估價報告中的具體內(nèi)容；估價機構(gòu)也降低了服務(wù)標準，以單調(diào)乏味的估價報告應(yīng)付委托方，還可以節(jié)省開銷。從而形成了惡性循環(huán)，估價機構(gòu)很難在業(yè)內(nèi)建立起自己的專業(yè)形象，估價報告的公信力也大打折扣。
（三）不動產(chǎn)估價行業(yè)整體的信息化程度較低，缺乏先進的項目管理體系，估價技術(shù)手段落后，估價產(chǎn)品的可信度不高
許多不動產(chǎn)估價機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)仍然采用手工或半手工的操作方式，缺乏內(nèi)部管理或者項目管理的OA系統(tǒng)，沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的積累，評估案例只能通過網(wǎng)絡(luò)查找，更不要說采取數(shù)理統(tǒng)計等先進的技術(shù)手段對估價影響因素進行分析判斷了。這樣做出來的估價報告，在信息公開透明的互聯(lián)網(wǎng)時代，估值專業(yè)性和準確性就難以取信于客戶了。
（四）不動產(chǎn)估價行業(yè)高素質(zhì)人才稀缺，直接影響估價的服務(wù)質(zhì)量，也影響到估價行業(yè)的創(chuàng)新和研發(fā)能力，制約著整個行業(yè)的發(fā)展
估價行業(yè)屬于知識密集型的行業(yè)，高素質(zhì)的人才儲備是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。然而由于傳統(tǒng)的不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)市場競爭激烈，專業(yè)公信力弱，加之行業(yè)薪酬水平缺乏吸引力，因此很難留住高素質(zhì)的復(fù)合人才。
什么是未來的不動產(chǎn)估價行業(yè)的人才？我認為需要符合3個條件。一是要具備專業(yè)能力和專業(yè)服務(wù)意識。要能夠站在客戶的角度滿足客戶的需求。估價產(chǎn)品的價值不僅僅在于估值的結(jié)果，更在于對于影響價值的因素分析，使客戶能夠?qū)ψ约旱慕?jīng)濟行為作出預(yù)測和判斷。從這個角度說來說，我更愿意使用“評估”這個概念，而不是“估價”這個概念。
二是要具有多元化的知識結(jié)構(gòu)，具有解決項目關(guān)鍵問題的綜合能力。我們知道，不動產(chǎn)評估實際上需要對房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很深的理解，需要掌握法律、經(jīng)濟、規(guī)劃、工程等多學(xué)科知識，這樣才能發(fā)現(xiàn)問題的關(guān)鍵，根據(jù)實際經(jīng)驗找出解決問題的方法。
三是要擁有把握時代脈搏，體察市場先機的能力。隨著時代的發(fā)展，不動產(chǎn)評估已經(jīng)不能局限于估值這個領(lǐng)域，必須向著綜合顧問咨詢的方向發(fā)展，那么客戶在哪里？市場需要什么樣的服務(wù)？這就是高素質(zhì)人才的作用所在。
三、不動產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展趨勢
（一）關(guān)注客戶需求，深化不動產(chǎn)估價的服務(wù)內(nèi)涵
1.充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)估價服務(wù)自動化
自動化評估主要包括兩方面：一是指業(yè)務(wù)流程的自動化管理，本質(zhì)上就是基于網(wǎng)絡(luò)的OA系統(tǒng)，將評估委托、業(yè)務(wù)分派、現(xiàn)場查勘、報告撰寫、報告審核、行政蓋章、報告存檔以及財務(wù)管理、客戶回饋、數(shù)據(jù)上傳等全流程多項功能實現(xiàn)線上和線下的結(jié)合，做到流程、數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)管理三位一體化。二是指自動化評估系統(tǒng)。建立不同估價類型的自動化評估模型，從海量數(shù)據(jù)庫中選擇和利用相匹配的數(shù)據(jù)，通過傳統(tǒng)的估價方法或者先進的批量評估技術(shù)，可實現(xiàn)詢價、下單、提交電子報告的在線評估服務(wù)，成為客戶身邊實時在線的專家顧問。
評估自動化實質(zhì)上是估價機構(gòu)對客戶服務(wù)方式的升級和轉(zhuǎn)變，不僅提高了估價的效率，而且可以讓估價人員在過程中有更多的精力去研究分析估價對象，從而提高了估價服務(wù)的質(zhì)量。
2.構(gòu)建大數(shù)據(jù)平臺，運用先進的數(shù)理統(tǒng)計分析技術(shù)，實現(xiàn)估價服務(wù)精確化和智能化
傳統(tǒng)的四大估價方法，其對參數(shù)的選擇都遵循的是客觀市場價格，而客觀市場價格通常又是依靠簡單的案例比較確定。因此，估價結(jié)果帶有很強的主觀性。
在大數(shù)據(jù)時代，由于數(shù)據(jù)的巨大豐富，已經(jīng)拋棄了單樣本或者抽樣樣本的分析手段，而是采取了全樣本分析的方式，通過數(shù)理統(tǒng)計模型，對影響估價對象的因素進行全面的分析判斷，使得估價結(jié)果更加精確，同時尋找出估價結(jié)果背后的規(guī)律性。
近期，AI技術(shù)成為了熱點話題。不動產(chǎn)估價也必將面臨AI技術(shù)的創(chuàng)新性革命。一是評估技術(shù)調(diào)整（從評估方法變成了算法模型），一是評估成果精細（從靜態(tài)估值變成了交互式深化），一是評估效率飛躍（從一定數(shù)量的人工團隊變成了估價師帶領(lǐng)的AI輔助系統(tǒng)）。
從這個角度來說，AI評估減少了繁冗低效的人工勞動，對估價師的專業(yè)水準卻要求更高了，因為估價師需要通過政策、規(guī)范、專業(yè)技能不斷訓(xùn)練AI，不斷提升AI的輔助能力。
3.深入發(fā)掘滿足客戶實際需求的估價類型，實現(xiàn)估價服務(wù)的精細化和綜合化
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各種經(jīng)濟行為越來越豐富，也必然會產(chǎn)生形形色色的估價需求。因此，在優(yōu)化鑒證類估價產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，深入挖掘商業(yè)性或咨詢性估價業(yè)務(wù)類型，將成為體現(xiàn)不動產(chǎn)評估機構(gòu)專業(yè)能力和服務(wù)精神的重要體現(xiàn)。
(二）基于GIS的多樣化的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，將是未來不動產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的專業(yè)基石
我們知道，不動產(chǎn)最重要的特性就是區(qū)位性。無論是需要評估分析的對象，還是影響評估對象價值的各種商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等的布局，甚至包括區(qū)域人口密度、競爭性物業(yè)的分布以及城市規(guī)劃的發(fā)展，這些重要的空間屬性，都與地理信息有著密切的關(guān)系。
GIS（地理信息系統(tǒng)）的核心技術(shù)就在于強大的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)處理能力以及可視化功能，已經(jīng)成為時代的必然需求。
尤其“數(shù)字城市”的概念推出后，包括目前的“數(shù)據(jù)資產(chǎn)”的評價入表，各級政府都加大了城市信息化的力度，包括對空間信息的采集和利用；加之移動互聯(lián)技術(shù)的迅猛發(fā)展，使得掌上地圖簡便易行。這些改變都為評估行業(yè)和機構(gòu)建立基于GIS基礎(chǔ)的不動產(chǎn)評估系統(tǒng)提供的技術(shù)基石。
（三）拓展創(chuàng)新性估值業(yè)務(wù)及綜合性咨詢服務(wù)，是不動產(chǎn)估價行業(yè)升級轉(zhuǎn)型的必由之路
當(dāng)前我們已經(jīng)踏上新時代新征程之路，高質(zhì)量發(fā)展將成為我們的貫徹始終的目標和任務(wù)，簡而言之，就是要在保持經(jīng)濟持續(xù)增長的同時，注重經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面的協(xié)調(diào)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。從這個角度來說，推動自然資源要素的市場化配置，尤其是在建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的背景下充分挖掘自然資源包括山水林田湖草沙的經(jīng)濟價值和生態(tài)價值，將成為繼土地有償使用制度改革以來的又一項重要的持續(xù)性工作。具體到估價來說，土地估價的業(yè)務(wù)方向?qū)某擎?zhèn)土地走向城鄉(xiāng)土地，估值的類型也從傳統(tǒng)的估價向自然資源清查、自然資源資產(chǎn)分等定級、自然資源資產(chǎn)價格整體評估、生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)等多方向拓展。
當(dāng)然，作為房地產(chǎn)增量時代向存量時代的轉(zhuǎn)變，城市更新也是創(chuàng)新性估值的另一個主戰(zhàn)場�；诒Ｕ厦裆娜笤O(shè)施包括公租、保租、集租、配售型產(chǎn)權(quán)等保障性住房、平急兩用設(shè)施、城中村改造項目的估價業(yè)務(wù)不斷加強；基于土地立體空間利用、土地用途兼容和建筑功能復(fù)合、不動產(chǎn)歷史文化價值、數(shù)字資產(chǎn)價值評估等新的業(yè)務(wù)點需要不斷探索和實施。
同時不動產(chǎn)的全過程跟蹤管理也提到了政府行政管理的目標考核中，對不動產(chǎn)估價行業(yè)來說，既是機遇也是挑戰(zhàn)，需要有著綜合性顧問咨詢的服務(wù)能力。包括國土空間規(guī)劃、土地資源整理、項目投資分析、項目管理、項目策劃和物業(yè)管理等全鏈條的服務(wù)。
（四）積極探索專業(yè)合伙人制度，使其成為完善人才培養(yǎng)體系，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)的重要路徑
不動產(chǎn)評估行業(yè)屬于“人和”組織，高素質(zhì)的復(fù)合人才是行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略資源，也是機構(gòu)擁有的核心競爭力。為了培養(yǎng)人才，留住人才，提升估價師在行業(yè)中的地位，規(guī)劃估價師的職業(yè)路徑，各個行業(yè)協(xié)會都采取了一定的措施。比如，資產(chǎn)評估行業(yè)構(gòu)建了資深會員、金牌會員、專業(yè)新銳人才、分層次分專業(yè)估價師等人才培養(yǎng)體系；土地估價和房地產(chǎn)評估行業(yè)也有資深會員、估價總監(jiān)等職稱，落實到機構(gòu)，又劃分了技術(shù)總監(jiān)、高級估價師等，通過對估價人員的專業(yè)能力進行績效考核，實現(xiàn)薪酬分配和晉升激勵機制。
然而對于伴隨機構(gòu)成長的高級人才，以及行業(yè)內(nèi)急缺的復(fù)合型咨詢顧問人才，僅僅靠薪酬激勵已經(jīng)很難讓他們對機構(gòu)產(chǎn)生完全的歸屬感，如何把他們吸收到公司的核心層面，既滿足其事業(yè)心，又滿足其認同感，就需要對公司治理結(jié)構(gòu)進行認真反思。
當(dāng)前不動產(chǎn)估價行業(yè)的組織形式主要有兩種：有限責(zé)任公司和合伙制。有限責(zé)任公司的決策機制不適應(yīng)不動產(chǎn)評估行業(yè)的“人合”特性，也不利于把握質(zhì)量控制。與“合伙制”相比，“有限責(zé)任制”以股東出資額為限承擔(dān)執(zhí)業(yè)責(zé)任，淡化了股東的風(fēng)險約束和賠償責(zé)任；然而，“合伙制”雖然加強了合伙人的風(fēng)險責(zé)任，然而往往過多重視自我的利益得失，容易忽略公共平臺的建設(shè)和管理。
因此，如果能夠?qū)烧叩膬?yōu)勢結(jié)合起來，對于推動公司運營的良性發(fā)展必然會起到積極的作用。
事業(yè)部合伙人制度通常認為在事業(yè)部中管理合伙人、專業(yè)合伙人和市場合伙人承擔(dān)著不同的職責(zé)。其中專業(yè)合伙人憑借專業(yè)能力承攬業(yè)務(wù)，帶領(lǐng)團隊提供解決方案，同時分享項目收入分成及企業(yè)利潤。我認為，項目收入分成應(yīng)當(dāng)屬于專業(yè)合伙人作為經(jīng)營者的薪酬體系，企業(yè)利潤則是屬于專業(yè)合伙人作為權(quán)益方的利潤分配。
采用專業(yè)合伙人概念，有效地打破了內(nèi)部人才晉升的瓶頸。當(dāng)高級人才具備了專業(yè)合伙人的能力，他就連同專業(yè)合伙人團隊一起與企業(yè)共謀發(fā)展；同時，不動產(chǎn)綜合咨詢顧問業(yè)務(wù)都需要更多志同道合的高素質(zhì)復(fù)合人才，采用專業(yè)合伙人概念，同樣能夠能夠整合資源，吸引外部人才加盟。
估價生涯30余年，作為行業(yè)的參與者和受益者，衷心祝愿行業(yè)同仁同心協(xié)力，在中估協(xié)的引領(lǐng)下，走向更加輝煌的新時代。
本文僅代表該文作者個人看法，不代表中估協(xié)觀點，歡迎討論交流。
