深圳市同致誠資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
鄧浩林
摘 要 30年來，我國土地估價行業(yè)已逐步形成具有中國特色的土地估價制度，但仍存在機(jī)構(gòu)小而散、個別土地估價報告不高等問題。本文結(jié)合筆者從業(yè)經(jīng)驗，通過對土地估價中的各環(huán)節(jié)可能存在執(zhí)業(yè)風(fēng)險進(jìn)行分析并提出規(guī)避措施，旨在為廣大土地估價行業(yè)同仁，尤其是初涉土地估價行業(yè)的從業(yè)者合理規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險提出建議。
一、土地估價中的執(zhí)業(yè)風(fēng)險概述
房地產(chǎn)業(yè)近年發(fā)展勢頭有所減緩，但仍然是我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，土地是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的重要組成“原料”。土地估價涉及面較廣，涉及的經(jīng)濟(jì)行為也非常廣泛，從土地使用權(quán)抵押到出讓、稅收、司法及企業(yè)轉(zhuǎn)制轉(zhuǎn)讓等，涉及面廣以及復(fù)雜性決定了估價項目從承接到完成等各環(huán)節(jié)隱藏著風(fēng)險。土地估價風(fēng)險指的是估價結(jié)果與實際價值出現(xiàn)不同程度的偏差導(dǎo)致報告使用者相關(guān)利益受損及評估人員或評估機(jī)構(gòu)帶來經(jīng)濟(jì)或名譽上的損失的不確定性。本文通過區(qū)分內(nèi)部風(fēng)險（機(jī)構(gòu)內(nèi)部引起的風(fēng)險）及外部風(fēng)險（執(zhí)業(yè)環(huán)境、政策等），系統(tǒng)性地識別土地估價中的風(fēng)險。
�。ㄒ唬﹫�(zhí)業(yè)環(huán)境的外部風(fēng)險
主要指的是三方面：行業(yè)政策及市場變化帶來的風(fēng)險、估價委托人道德及內(nèi)部管理風(fēng)險及估價行業(yè)內(nèi)部競爭風(fēng)險。
1.行業(yè)政策及市場變化帶來的風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)易受金融政策、稅收政策及產(chǎn)業(yè)等政策影響，且各地的發(fā)展方向，政策實施也不一樣，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)適時地了解各種宏觀政策的變化，尤其是估價對象所在的地方政策，同時房地產(chǎn)市場受宏觀政策影響的滯后性，也是估價師需要注意的，大致判斷出各種政策的施行與市場做出反應(yīng)的時間差。市場風(fēng)險方面，土地市場作為房地產(chǎn)市場的一級市場，其變化是房地產(chǎn)市場走勢的風(fēng)向標(biāo)，例如目前房地產(chǎn)市場處于下行區(qū)間，涉及住宅類用地評估需要更謹(jǐn)慎，即使處于上行區(qū)間，也切忌盲目樂觀，需對房地產(chǎn)市場的周期性變化做出謹(jǐn)慎性的判斷，做好抵押物跟蹤評估等。
2.來自估價委托人的風(fēng)險
在土地估價過程中，估價機(jī)構(gòu)會難免會與估價委托人及相關(guān)利益關(guān)系人接觸，如土地使用權(quán)交易活動中交易雙方、司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等等。各方的利益立場不一致，估價委托人可能未將估價對象的真實情況告知估價機(jī)構(gòu)，甚至提供虛假的估價材料或依據(jù)，例如故意隱瞞估價對象實物或權(quán)屬方面的瑕疵，提供虛假權(quán)屬材料、買賣合同或租賃合同等。如未能及時識別出該類風(fēng)險，必然會埋下的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。另外，《資產(chǎn)評估法》第13條第四款規(guī)定評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗證。這也對估價機(jī)構(gòu)甄別此類風(fēng)險提出較高的要求。
3.估價行業(yè)內(nèi)部競爭風(fēng)險
前幾年，隨著房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，加之行業(yè)門檻較低，土地估價機(jī)構(gòu)猶如雨后春筍般地出現(xiàn)。個別土地估價機(jī)構(gòu)為了追求經(jīng)濟(jì)效益，增加業(yè)務(wù)量，做出違反市場公平競爭原則的行為，如惡意降低業(yè)務(wù)收費、向估價委托方返還傭金、壟斷評估業(yè)務(wù)等，增加估價機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營風(fēng)險。另外低收費必然導(dǎo)致估價人員積極性下降，會引發(fā)執(zhí)業(yè)環(huán)節(jié)的更多內(nèi)部風(fēng)險（估價報告質(zhì)量下降等），造成惡性循環(huán)。
�。ǘC(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險可以理解為主觀因素風(fēng)險，可以理解為估價師主觀或估價機(jī)構(gòu)自身原因?qū)е聝r格判斷失誤，例如評估機(jī)構(gòu)的的內(nèi)部管理及報告審核制度混亂、估價師的執(zhí)業(yè)能力不足及估價師職業(yè)道德問題等，主要有以下幾點：
1.業(yè)務(wù)承接階段及估價資料收集階段風(fēng)險
業(yè)務(wù)承接端的風(fēng)險主要有3點：（1）為促成業(yè)務(wù)承接客戶要求過高的業(yè)務(wù)；（2）承接時間或技術(shù)要求遠(yuǎn)高于機(jī)構(gòu)可承受范圍的業(yè)務(wù)；（3）忽視合法性前提，承接估價目的與估價對象相違背的業(yè)務(wù)，如違章建筑出具市場價值報告，依法不能抵押的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)出具抵押價值報告等。
在資料收集方面，作為估價的前提或基礎(chǔ)的資料，估價依據(jù)主要有四方面：一是有關(guān)法律、法規(guī)和政策；二是有關(guān)估價行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等；三是估價機(jī)構(gòu)自行搜集的評估相關(guān)資料；四是估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料，如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明等。該環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生風(fēng)險的是政策法律法規(guī)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)濫用或缺失，或引用已失效的法律法規(guī)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件，在搜集評估相關(guān)資料時亦容易出現(xiàn)捏造交易案例、偽造的交易或租賃合同等，同時土地和房屋不一樣，土地使用權(quán)沒有實體，很多的土地實物狀況需要深入調(diào)查，土地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及出讓地價款是否補(bǔ)齊等，都需要估價人員仔細(xì)甄別。
2.估價方法及估價參數(shù)選取風(fēng)險
對于估價方法及參數(shù)選擇，房地產(chǎn)估價采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》來規(guī)范估價技術(shù)，而土地估價則主要根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的實際要求。但在具體估價過程中，部分評估機(jī)構(gòu)并沒有按照規(guī)范性流程進(jìn)行評估操作，而是結(jié)合估價目的或客戶需求，運用估價結(jié)果最接近客戶需要的估價方法，同時不同估價方法，估價人員的技術(shù)水平、工作經(jīng)驗、獲取參數(shù)的能力不同，在技術(shù)運用上也會存在或多或少的不確定性，特別在許多因素判定方面需要依靠房地產(chǎn)估價人員的主觀判斷。因此，估價技術(shù)運用技巧和方法不一樣也會引發(fā)相應(yīng)的估價風(fēng)險，當(dāng)然，估價方法及估價參數(shù)的選取與估價人員執(zhí)業(yè)經(jīng)驗及能力等有十分密切的關(guān)系。
3.估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理體制風(fēng)險
有良好的內(nèi)部管理體制才能最大程度發(fā)揮估價人員的能力，同時也能最大程度降低內(nèi)部風(fēng)險的發(fā)生，部分規(guī)模較小的機(jī)構(gòu)會存在內(nèi)部管理混亂的情況，例如審核環(huán)節(jié)沒有執(zhí)行初審、復(fù)審和終審三級、參考審核人員未取得土地估價師資格證書或新整合后的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證書、土地現(xiàn)場查勘沒有指派取得土地估價師資格的人員進(jìn)行、估價底稿歸檔不規(guī)范歸檔資料缺失等，若出現(xiàn)報告抽查或?qū)＜以u審等情況，機(jī)構(gòu)將會陷入十分被動的局面，甚至引發(fā)經(jīng)營方面的風(fēng)險。
二、合理規(guī)避土地估價中的執(zhí)業(yè)風(fēng)險的對策
�。ㄒ唬┩晟茩C(jī)構(gòu)內(nèi)部管理體系
土地估價從項目承接到報告出具歸檔，中間經(jīng)歷多個工作環(huán)節(jié)，若管理不到位，每個環(huán)節(jié)都可能隱藏較大的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，無論機(jī)構(gòu)規(guī)模大小，內(nèi)部都應(yīng)有良好的管理，將各職能部門分離獨立進(jìn)行管理，不同的職能板塊制定標(biāo)準(zhǔn)的崗位責(zé)任制，項目操作程序和合理的工作標(biāo)準(zhǔn)，匹配相適應(yīng)的考核體制，各職能部門之間建立相互合作、監(jiān)督、制約的工作關(guān)系。例如：技術(shù)部門負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一且質(zhì)量較高的報告模版，幫助業(yè)務(wù)部門制定統(tǒng)一格式的估價合同、高質(zhì)量的標(biāo)書等。管理制度中需要對估價人員的工作表現(xiàn)進(jìn)行觀察，適時給予合理的獎懲，同時要加強(qiáng)員工身心關(guān)懷，盡可能地穩(wěn)定團(tuán)隊人員，避免人才流失。除日常估價各環(huán)節(jié)的管理外，完善質(zhì)量控制體系亦十分重要，質(zhì)控部門須與其他技術(shù)部門獨立組成，避免出現(xiàn)撰寫報告與終審均為同一估價師的情況，并按照統(tǒng)一規(guī)范的流程對土地報告進(jìn)行審核，明確審核的標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容，保證報告的質(zhì)量與真實性。
2.提高估價人員技術(shù)水平
提高估價人員素質(zhì)是各機(jī)構(gòu)及行業(yè)一直長期努力的目標(biāo)，繼續(xù)教育及技術(shù)培訓(xùn)等是常規(guī)手段，但培養(yǎng)人才并非通過大量且連續(xù)性的培訓(xùn)就能達(dá)到的。每個估價人員都有著不同的個性與長處，在培養(yǎng)人才時需要有針對性，在完善基礎(chǔ)性的培訓(xùn)的前提下，有意識地發(fā)掘不同估價人員所擅長的領(lǐng)域，給予其更多該領(lǐng)域的工作或?qū)嵺`機(jī)會，估價技術(shù)水平并不單指對出具的估價結(jié)果準(zhǔn)確，土地報告撰寫優(yōu)秀等，另外與客戶的良好溝通，擅長處理各種突發(fā)情況等各種各樣的能力同樣是技術(shù)水平的一部分，估價人員都需要全面提升。
3.合理運用大數(shù)據(jù)及信息化工具
目前我們已進(jìn)入大數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)時代，在估價過程中合理運用數(shù)據(jù)分析、篩選及各種信息化工具也相當(dāng)重要。在日常工作中對我們接觸到數(shù)據(jù)或資料進(jìn)行歸類匯總，要將資料集中在信息管理平臺當(dāng)中，利用智能化互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確性分析，提高各種估價中所需數(shù)據(jù)的篩查效率，同時也可以降低土地估價風(fēng)險。例如：通過網(wǎng)上提取大量土地或房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可為估價報告中市場預(yù)期、增長率或選用案例提供參考依據(jù)，另外通過百度GPS、ARCGIS或其他定位工具，利用宗地圖上的界址點坐標(biāo)值，可以對估價對象宗地進(jìn)行準(zhǔn)確定位，有效地解決估價委托人指認(rèn)錯誤的情況等，利用信息化工具能降低人工主觀判斷造成的風(fēng)險，讓更多參數(shù)的選取更有依據(jù)及說服力。
結(jié)語：綜上所述，土地估價執(zhí)業(yè)的各環(huán)節(jié)及行業(yè)大環(huán)境中，存在著各自外部及內(nèi)部風(fēng)險，各機(jī)構(gòu)在識別出可能發(fā)生風(fēng)險的同時，結(jié)合自身實際，采取有效的方法先降低機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險，同時更有效地識別出各自外部風(fēng)險。隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地估價對各種經(jīng)濟(jì)活動的涉及面將日益廣闊，機(jī)會與風(fēng)險并存，只有能看到機(jī)遇同時能有效降低風(fēng)險的機(jī)構(gòu)，才不會被淘汰，同時土地估價行業(yè)才能健康地發(fā)展。
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