河南緯達(dá)勘測規(guī)劃設(shè)計有限公司
王大林
王大林
土地估價始于20世紀(jì)90年代。1993年2月，《土地估價師資格考試暫行規(guī)定》《土地估價機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》的出臺，標(biāo)志著專業(yè)土地估價行業(yè)的誕生。
1994年5月，中國土地估價師協(xié)會成立。2014年更名為中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會。
1999年9月，土地估價中介機(jī)構(gòu)開始脫鉤改制，真正走向市場。
2003年12月，土地估價成為六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用得到充分肯定。
2014年10月，取消土地估價師準(zhǔn)入類資格的行政許可；2015年1月，放開土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實行市場調(diào)節(jié)價，一時給行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影。
2016年12月，第一部行業(yè)大法《資產(chǎn)評估法》頒布實施，彌補(bǔ)了評估行業(yè)基本法的空白，評估行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。在法律層面上明確了估價行業(yè)可以按照專業(yè)領(lǐng)域依法設(shè)立行業(yè)協(xié)會，實行自律管理，行業(yè)協(xié)會是評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織，依照法律、法規(guī)和章程實行自律管理。
2017年9月，土地估價機(jī)構(gòu)不再實行資質(zhì)核準(zhǔn)，改為備案制。
2018年8月，網(wǎng)絡(luò)詢價、自動評估正式進(jìn)入司法財產(chǎn)處置領(lǐng)域，委托評估不再是單一方式。
2019年7月，“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)督檢查實施，進(jìn)一步加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
2020年1月，新《土地管理法》頒布實施，估價行業(yè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)……
2021年3月，自然資源部發(fā)布《自然資源分等定級通則》《自然資源價格評估通則》兩項推薦性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著土地估價開始向自然資源估價方向發(fā)展。
2021年10月，原土地估價師和房地產(chǎn)估價師整合成新“房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格”，具備同時簽署土地及房地產(chǎn)估價報告的資格，并于同年11月份舉行了改革后的首次考試，“兩師合并”終于塵埃落定。
中估協(xié)成立30周年是行業(yè)的大事�；仡櫷�，可以看出，土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的。在這30多年里，在制度建設(shè)、理論研究、隊伍培養(yǎng)、自律管理、服務(wù)領(lǐng)域、對外宣傳與交流以及社會公益活動等方面均取得了輝煌的成就。
30年來，建立了與我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度。土地估價行業(yè)從無到有，建立了基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價等地價體系；建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
30年來，形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等5個國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，《標(biāo)定地價規(guī)程》《自然資源分等定級通則》等5個行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，《林地分等定級技術(shù)規(guī)范》《土地估價參數(shù)調(diào)查測算指引》等8個團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)以及為規(guī)范以土地一級市場為主的土地資源配置出臺的出讓地價評估、劃撥地價評估等一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
30年來，培養(yǎng)了一支具有規(guī)模、講道德、有技術(shù)，專門提供土地估價中介服務(wù)的專業(yè)隊伍。目前，全國共有估價機(jī)構(gòu)5300多家，注冊執(zhí)業(yè)人數(shù)約為2.8萬余人，從業(yè)人員近20萬人。同時，隨著產(chǎn)學(xué)研深度融合，很多高校也開設(shè)土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系，為估價行業(yè)源源不斷輸送專業(yè)人才。
30年來，構(gòu)建了土地評估行業(yè)自律管理的基本制度框架，起到發(fā)揮政府、社會與會員之間的橋梁、紐帶作用。先后制訂和完善了《中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會章程》《中國土地估價師協(xié)會會費(fèi)管理辦法》《土地估價師資格考試管理辦法》《土地估價行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法》（修訂）《土地估價行業(yè)自律處罰復(fù)議程序規(guī)則》（暫行）《中國土地估價師協(xié)會投訴舉報管理辦法》《土地估價行業(yè)評估執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則》《土地估價行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則》《中國土地估價師繼續(xù)教育綱要》《土地估價行業(yè)公益援助管理辦法》《土地估價報告評審規(guī)則》《中國土地估價師協(xié)會技術(shù)審裁指引》《中國土地估價師會員誠信檔案管理辦法》《土地評估機(jī)構(gòu)資信評級辦法》《中國土地估價師協(xié)會課題管理辦法》等，已經(jīng)形成了以綜合管理、考試管理、估價業(yè)務(wù)（技術(shù)指引）管理、估價師管理、評估機(jī)構(gòu)管理、繼續(xù)教育管理、會員會籍管理、誠信管理、課題管理等為主體的自律管理體系。
30年來，有利地配合了土地使用制度改革和土地市場建設(shè)，并在土地出讓、轉(zhuǎn)讓、稅收、抵押、司法鑒定等市場經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮了巨大的作用，為顯化國有土地資產(chǎn)、防止國有資產(chǎn)流失、維護(hù)金融抵押資產(chǎn)安全、支撐土地行政管理改革等方面做出了突出貢獻(xiàn)。
30年來，積極開展了與國內(nèi)外各相關(guān)組織的合作、交流與宣傳工作。起源于2012年的西部援助計劃（2020年，中估協(xié)擴(kuò)大援助范圍，將西部援助計劃升級為行業(yè)公益援助計劃），將行業(yè)統(tǒng)籌基金政策性向西部地區(qū)傾斜，通過技術(shù)援助、資金援助等實現(xiàn)全國土地估價行業(yè)的整體、協(xié)調(diào)發(fā)展，成為中估協(xié)服務(wù)會員品牌之一，深受廣大西部地區(qū)估價機(jī)構(gòu)、土地估價師和地方協(xié)會的歡迎。此外，通過舉辦“中日韓國際不動產(chǎn)研討會”、“海峽兩岸不動產(chǎn)估價學(xué)術(shù)研討會”、“全國大學(xué)生不動產(chǎn)估價技能大賽”；赴外考察交流；召開行業(yè)協(xié)會聯(lián)席會、技術(shù)培訓(xùn)會、報告評審會；在世界地球日、全國土地日等主題活動中進(jìn)行積極宣傳；鼓勵和支持行業(yè)人士參加各類有益社會活動，積極參政議政和建言獻(xiàn)策，提高行業(yè)的話語權(quán)，擴(kuò)大行業(yè)影響力；創(chuàng)辦會訊《中國不動產(chǎn)估價與登記》，為會員提供業(yè)務(wù)交流平臺等，開展多方面、多形式的合作交流活動，推動行業(yè)持續(xù)將康發(fā)展。
可以說，土地估價行業(yè)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中一個重要的中介行業(yè)，并已逐漸走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。
筆者2019年，取得了土地估價師職業(yè)資格證書，正式成為一名光榮的估價師。晚輩雖未親身見證行業(yè)的發(fā)展全過程，但估價行業(yè)的從無到有、從小到大、從弱到強(qiáng)卻感同身受，愿置身于估價行業(yè)的汪洋大海，虛心求教，汲取營養(yǎng)，為之付出，為之奮斗！
從土地估價到自然資源評價；從土地出讓到土地抵押再到城市地價動態(tài)監(jiān)測；從土地到山水林田湖草海；從所有權(quán)到使用權(quán)再到土地承包經(jīng)營權(quán)；從城市到鄉(xiāng)村；從傳統(tǒng)紙質(zhì)時代到網(wǎng)絡(luò)化、智能化時代；每一次的業(yè)務(wù)都是一次學(xué)習(xí)成長的機(jī)會，每一次的見證都是一次加深對行業(yè)感情的契機(jī)。
土地估價服務(wù)于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的方方面面，對土地交易的順利進(jìn)行、維護(hù)土地所有者權(quán)益、促進(jìn)政府市場調(diào)控和防止國有資產(chǎn)流失等方面發(fā)揮了不可替代的作用。
土地交易中，因為有了土地估價報告，并以此為交易底價，政府稅收才沒有流失�？蛻魹榱四玫劫J款，因為有了土地估價報告，銀行才得以放款。因城市發(fā)展需要對土地進(jìn)行征收，因為有了土地估價報告，征收雙方得以順利簽署合同。也正因為如此，土地估價的公正性尤為重要。
秉持公平公正，發(fā)揚(yáng)匠心精神，勤勉盡職，以事實為依據(jù)。面對誘惑，堅守底線，不被金錢利益所折腰；面對懷疑，指責(zé)和委屈，我們要不卑不亢，據(jù)理力爭，做到有理有利有節(jié)；面對出差、加班，我們依然堅守！唯有如此，才能保持估價人的公正性，才能保證估價人的獨(dú)立精神，才能贏得客戶和社會對我們的尊重和信任！
本文僅代表該文作者個人看法，不代表中估協(xié)觀點(diǎn)，歡迎討論交流。
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