重慶華西資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司
龍小燕
回顧土地估價(jià)行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展歷程，可謂波瀾壯闊，充滿變革。從1987年深圳敲響“土地第一拍”，這個(gè)行業(yè)便踏上了快速發(fā)展的軌道；1991年《土地管理法》的頒布，為土地估價(jià)行業(yè)提供了法律保障；1993年頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》將土地估價(jià)推向了新的高度，為行業(yè)提供了更為具體和明確的操作規(guī)范；1994年中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，為行業(yè)的健康發(fā)展提供了有力的組織保障；2001年《土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》的頒布，標(biāo)志著土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的建立，為行業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展注入了新的動(dòng)力。
土地估價(jià)行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)扎根生長(zhǎng)，形成了較為完整的體系和制度。從最初的摸索嘗試，到如今的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，這個(gè)行業(yè)走過了不平凡的道路。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的變化，土地估價(jià)行業(yè)正面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的今天，危機(jī)猶如隱形的利刃，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在暗處窺視著我們。競(jìng)爭(zhēng)是壓力，也是動(dòng)力，競(jìng)爭(zhēng)是對(duì)手，更是伙伴。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如同潮水一般浩瀚無(wú)邊，每一個(gè)企業(yè)都在渴望成為那朵傲立潮頭的浪花。然而，要想在這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，不僅僅需要夯實(shí)基礎(chǔ)，還需要具備高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握行業(yè)趨勢(shì)，才能在市場(chǎng)的洪流中穩(wěn)穩(wěn)立足。
綠水青山就是金山銀山，不僅是人與自然和諧共生的發(fā)展方針，更為我們土地估價(jià)行業(yè)指引了發(fā)展方向。2021年，自然資源部頒布了《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T 1060-2021）和《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T 1061-2021），為前景廣闊的自然資源評(píng)估工作提供了行動(dòng)指南，讓土地估價(jià)不再局限于傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)，但對(duì)于生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估的相關(guān)理論和實(shí)踐還處于初級(jí)階段，積極探索自然資源價(jià)值的評(píng)估思路、價(jià)值核算和評(píng)估制度，走上多元化發(fā)展的道路不僅是我們土地估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型的新任務(wù)，更是我們土地估價(jià)機(jī)構(gòu)立于不敗之地的重要舉措。
一、建設(shè)自然資源評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍
估價(jià)行業(yè)是專業(yè)服務(wù)業(yè)，人才是企業(yè)發(fā)展的第一生產(chǎn)力和生命力。建設(shè)自然資源評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍，意味著為企業(yè)注入新的活力和創(chuàng)造力，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供有力的支撐。
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企業(yè)需要提高每個(gè)估價(jià)人員的法律意識(shí)，并使其了解和掌握相關(guān)法律法規(guī)和部門、行業(yè)的規(guī)章制度，在每個(gè)從業(yè)人員心中樹立起一道警戒線；同時(shí)學(xué)習(xí)自然資源開發(fā)保護(hù)、空間規(guī)劃、自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、自然生態(tài)保護(hù)修復(fù)等方面的相關(guān)法規(guī)政策，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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估價(jià)人員對(duì)于估價(jià)工作相關(guān)文件的認(rèn)真學(xué)習(xí)研究是提升專業(yè)素養(yǎng)和技能水平的重要途徑。如《古建筑古村落用地估價(jià)指引（試行）》，規(guī)范了土地估價(jià)人員開展古建筑、古村落用地價(jià)格評(píng)估，顯化了古建筑、古村落用地價(jià)格，促進(jìn)古建筑、古村落的保護(hù)利用；《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》，規(guī)范了農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估工作，顯化了農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)；《濕地估價(jià)技術(shù)規(guī)范》，規(guī)范了濕地估價(jià)程序和技術(shù)方法，指導(dǎo)了濕地估價(jià)行為，顯化濕地資源資產(chǎn)價(jià)值，支撐濕地資源科學(xué)管護(hù)和合理利用，服務(wù)濕地生態(tài)保護(hù)和修復(fù)；《林地估價(jià)技術(shù)規(guī)范》《草地估價(jià)技術(shù)規(guī)范》規(guī)范了林地、草地估價(jià)的基本技術(shù)原則、估價(jià)方法、宗地估價(jià)、不同估價(jià)目的的宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，顯化了林地、草地資源資產(chǎn)質(zhì)量與價(jià)值，有利于落實(shí)自然資源資產(chǎn)有償使用制度，促進(jìn)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)。
估價(jià)人員可以逐步深研自然資源評(píng)估相關(guān)文件的核心內(nèi)容與實(shí)踐智慧，不斷提升自己的專業(yè)素養(yǎng)和技能水平，保持學(xué)習(xí)的持續(xù)性和深度，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境。
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在這個(gè)“科技是第一生產(chǎn)力”的時(shí)代，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以組織估價(jià)人員跨專業(yè)學(xué)習(xí)并掌握遙感技術(shù)、GIS技術(shù)、數(shù)據(jù)分析等現(xiàn)代技術(shù)手段，這些技術(shù)手段在自然資源評(píng)估和土地估價(jià)領(lǐng)域都具有廣泛的應(yīng)用，借助科技的力量估價(jià)人員能夠更準(zhǔn)確地獲取和分析數(shù)據(jù)，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率，同時(shí)關(guān)注新技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。
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估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)鼓勵(lì)估價(jià)人員跳出舒適區(qū)，勇于面對(duì)未知和不確定性；鼓勵(lì)他們主動(dòng)嘗試新的方法和思路，迎接新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，發(fā)掘更多的可能性；鼓勵(lì)他們參加各種專業(yè)研討會(huì)或培訓(xùn)，不斷吸收新的知識(shí)和觀念，培養(yǎng)創(chuàng)新思維，去追求更高的目標(biāo)和更廣闊的發(fā)展空間。正如古人所言：“千里之行，始于足下。”只有勇敢邁出第一步，才能夠開啟新的征程。
二、探索拓展行業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域
在新的發(fā)展形勢(shì)下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以積極探索并拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與發(fā)展方向。在穩(wěn)固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，深入探索更全面、更復(fù)雜的自然資源資產(chǎn)動(dòng)態(tài)咨詢服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)向自然資源全要素評(píng)估與咨詢服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。
首先，估價(jià)機(jī)構(gòu)可積極探索和承接自然資源評(píng)估工作、自然資源綜合整治和生態(tài)修復(fù)評(píng)估等新興業(yè)務(wù)，豐富自身的服務(wù)范圍，通過實(shí)施業(yè)務(wù)類型的多元化戰(zhàn)略，優(yōu)先占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，從而有效提升公司經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2022年12月28日，海南熱帶雨林國(guó)家公園在全國(guó)率先完成公告登簿，打通了自然資源確權(quán)登記“最后一公里”，截止到2024年上半年，武夷山、大熊貓國(guó)家公園、江蘇大豐麋鹿、山東昆崳山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)等近百個(gè)重點(diǎn)區(qū)域自然資源也相繼確權(quán)登記完成登簿。隨著自然資源部持續(xù)開展自然資源確權(quán)登記工作，將有力推動(dòng)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)、生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)认嚓P(guān)領(lǐng)域，自然資源的資產(chǎn)化也勢(shì)必會(huì)帶來一系列衍生品如自然資源資產(chǎn)交易、抵質(zhì)押貸款、資產(chǎn)支持證券、信托等金融產(chǎn)品。
其次，企業(yè)可以提高對(duì)技術(shù)研發(fā)的重視，致力于搭建公司技術(shù)研發(fā)平臺(tái)，有效引導(dǎo)和激勵(lì)各類研發(fā)工作，深入探索和構(gòu)建自然資源領(lǐng)域生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估體系，明確并聚焦重點(diǎn)研究?jī)?nèi)容，為開展自然資源領(lǐng)域生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估核算工作提供有力支撐和堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
三、提高信息化程度
近年來，阿里、騰訊、百度、華為等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)除在布局多地的智慧城市、時(shí)空數(shù)據(jù)外，也逐漸深入到國(guó)土空間規(guī)劃、地理信息大數(shù)據(jù)、林草大數(shù)據(jù)、地災(zāi)防治、氣象信息化等其他領(lǐng)域。
當(dāng)然，我們土地估價(jià)行業(yè)也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，緊跟時(shí)代的步伐。隨著技術(shù)的不斷革新，提高信息化程度，強(qiáng)化多媒體手段，充分地運(yùn)用地理信息系統(tǒng)、遙感、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)和方法，同時(shí)搭建數(shù)據(jù)庫(kù)及數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，才能為自然資源評(píng)估提供科學(xué)、客觀的依據(jù)，使得自然資源評(píng)估更加全面和準(zhǔn)確。
自然資源評(píng)估不同于傳統(tǒng)的土地評(píng)估，同一估價(jià)對(duì)象根據(jù)不同的評(píng)估目的和角度會(huì)衍生出不同的價(jià)格評(píng)估，比如濕地則有濕地生態(tài)價(jià)值評(píng)估、濕地生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估、濕地生態(tài)環(huán)境損害賠償價(jià)格評(píng)估等，不同的價(jià)格評(píng)估需要收集的資料數(shù)據(jù)以及關(guān)注的重點(diǎn)各不相同。濕地生態(tài)價(jià)值評(píng)估注重濕地的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能，如水源涵養(yǎng)、土壤保持、防風(fēng)固沙、洪水調(diào)蓄、固碳和休閑旅游；濕地生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估則更注重因保護(hù)濕地生態(tài)系統(tǒng)導(dǎo)致的直接損失、濕地生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)成本、濕地生態(tài)管護(hù)成本以及區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)成本。地理信息系統(tǒng)可以收集和處理大量的地理空間數(shù)據(jù)，包括地形地貌、土壤類型、植被分布、水資源分布等，能夠綜合評(píng)估不同自然資源的分布情況，同時(shí)地理信息系統(tǒng)可以進(jìn)行模擬和預(yù)測(cè)分析，考慮未來的變化和發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)遙感影像可以覆蓋大范圍地域，通過對(duì)遙感影像的數(shù)字化處理，可以獲得豐富的定量信息，如土地利用類型、面積、森林覆蓋率等，為自然資源調(diào)查和評(píng)估提供全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
四、結(jié)束語(yǔ)
相較于傳統(tǒng)的土地估價(jià)，自然資源評(píng)估涉及的領(lǐng)域更廣泛，評(píng)估過程更復(fù)雜，評(píng)估方法更多樣化，要實(shí)現(xiàn)土地估價(jià)向自然資源評(píng)估的全面轉(zhuǎn)型，建立健全科學(xué)合理的自然資源資產(chǎn)核算體系是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，不僅需要理論上的支撐，還需要在實(shí)踐中不斷檢驗(yàn)和完善，這將是我們每一個(gè)估價(jià)從業(yè)者的重要使命和責(zé)任。
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