重慶華西資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司
龍小燕
回顧土地估價行業(yè)在中國的發(fā)展歷程，可謂波瀾壯闊，充滿變革。從1987年深圳敲響“土地第一拍”，這個行業(yè)便踏上了快速發(fā)展的軌道；1991年《土地管理法》的頒布，為土地估價行業(yè)提供了法律保障；1993年頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》將土地估價推向了新的高度，為行業(yè)提供了更為具體和明確的操作規(guī)范；1994年中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會應(yīng)運而生，為行業(yè)的健康發(fā)展提供了有力的組織保障；2001年《土地估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》的頒布，標志著土地估價師執(zhí)業(yè)資格制度的建立，為行業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展注入了新的動力。
土地估價行業(yè)在我國已經(jīng)扎根生長，形成了較為完整的體系和制度。從最初的摸索嘗試，到如今的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，這個行業(yè)走過了不平凡的道路。然而，隨著時代的發(fā)展和市場環(huán)境的變化，土地估價行業(yè)正面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)。
在市場競爭日益白熱化的今天，危機猶如隱形的利刃，無時無刻不在暗處窺視著我們。競爭是壓力，也是動力，競爭是對手，更是伙伴。市場競爭如同潮水一般浩瀚無邊，每一個企業(yè)都在渴望成為那朵傲立潮頭的浪花。然而，要想在這場激烈的競爭中脫穎而出，不僅僅需要夯實基礎(chǔ)，還需要具備高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光，時刻關(guān)注市場動態(tài)，把握行業(yè)趨勢，才能在市場的洪流中穩(wěn)穩(wěn)立足。
綠水青山就是金山銀山，不僅是人與自然和諧共生的發(fā)展方針，更為我們土地估價行業(yè)指引了發(fā)展方向。2021年，自然資源部頒布了《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060-2021）和《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061-2021），為前景廣闊的自然資源評估工作提供了行動指南，讓土地估價不再局限于傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)，但對于生態(tài)產(chǎn)品價值評估的相關(guān)理論和實踐還處于初級階段，積極探索自然資源價值的評估思路、價值核算和評估制度，走上多元化發(fā)展的道路不僅是我們土地估價行業(yè)實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型的新任務(wù)，更是我們土地估價機構(gòu)立于不敗之地的重要舉措。
一、建設(shè)自然資源評估專業(yè)隊伍
估價行業(yè)是專業(yè)服務(wù)業(yè)，人才是企業(yè)發(fā)展的第一生產(chǎn)力和生命力。建設(shè)自然資源評估專業(yè)隊伍，意味著為企業(yè)注入新的活力和創(chuàng)造力，為企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供有力的支撐。
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企業(yè)需要提高每個估價人員的法律意識，并使其了解和掌握相關(guān)法律法規(guī)和部門、行業(yè)的規(guī)章制度，在每個從業(yè)人員心中樹立起一道警戒線；同時學習自然資源開發(fā)保護、空間規(guī)劃、自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、自然生態(tài)保護修復(fù)等方面的相關(guān)法規(guī)政策，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
（二）深化專業(yè)知識學習
估價人員對于估價工作相關(guān)文件的認真學習研究是提升專業(yè)素養(yǎng)和技能水平的重要途徑。如《古建筑古村落用地估價指引（試行）》，規(guī)范了土地估價人員開展古建筑、古村落用地價格評估，顯化了古建筑、古村落用地價格，促進古建筑、古村落的保護利用；《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》，規(guī)范了農(nóng)村集體土地價格評估工作，顯化了農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價值，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設(shè)；《濕地估價技術(shù)規(guī)范》，規(guī)范了濕地估價程序和技術(shù)方法，指導(dǎo)了濕地估價行為，顯化濕地資源資產(chǎn)價值，支撐濕地資源科學管護和合理利用，服務(wù)濕地生態(tài)保護和修復(fù)；《林地估價技術(shù)規(guī)范》《草地估價技術(shù)規(guī)范》規(guī)范了林地、草地估價的基本技術(shù)原則、估價方法、宗地估價、不同估價目的的宗地價格評估和基準地價評估，顯化了林地、草地資源資產(chǎn)質(zhì)量與價值，有利于落實自然資源資產(chǎn)有償使用制度，促進生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)。
估價人員可以逐步深研自然資源評估相關(guān)文件的核心內(nèi)容與實踐智慧，不斷提升自己的專業(yè)素養(yǎng)和技能水平，保持學習的持續(xù)性和深度，以適應(yīng)不斷變化的市場和行業(yè)環(huán)境。
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在這個“科技是第一生產(chǎn)力”的時代，估價機構(gòu)可以組織估價人員跨專業(yè)學習并掌握遙感技術(shù)、GIS技術(shù)、數(shù)據(jù)分析等現(xiàn)代技術(shù)手段，這些技術(shù)手段在自然資源評估和土地估價領(lǐng)域都具有廣泛的應(yīng)用，借助科技的力量估價人員能夠更準確地獲取和分析數(shù)據(jù)，提高評估的準確性和效率，同時關(guān)注新技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及時更新自己的知識和技能。
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估價機構(gòu)應(yīng)鼓勵估價人員跳出舒適區(qū)，勇于面對未知和不確定性；鼓勵他們主動嘗試新的方法和思路，迎接新的挑戰(zhàn)和機遇，發(fā)掘更多的可能性；鼓勵他們參加各種專業(yè)研討會或培訓(xùn)，不斷吸收新的知識和觀念，培養(yǎng)創(chuàng)新思維，去追求更高的目標和更廣闊的發(fā)展空間。正如古人所言：“千里之行，始于足下。”只有勇敢邁出第一步，才能夠開啟新的征程。
二、探索拓展行業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域
在新的發(fā)展形勢下，估價機構(gòu)可以積極探索并拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與發(fā)展方向。在穩(wěn)固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，深入探索更全面、更復(fù)雜的自然資源資產(chǎn)動態(tài)咨詢服務(wù)，逐步實現(xiàn)向自然資源全要素評估與咨詢服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。
首先，估價機構(gòu)可積極探索和承接自然資源評估工作、自然資源綜合整治和生態(tài)修復(fù)評估等新興業(yè)務(wù)，豐富自身的服務(wù)范圍，通過實施業(yè)務(wù)類型的多元化戰(zhàn)略，優(yōu)先占領(lǐng)市場先機，提高競爭力，從而有效提升公司經(jīng)營的持續(xù)性和穩(wěn)定性，同時促進土地估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2022年12月28日，海南熱帶雨林國家公園在全國率先完成公告登簿，打通了自然資源確權(quán)登記“最后一公里”，截止到2024年上半年，武夷山、大熊貓國家公園、江蘇大豐麋鹿、山東昆崳山國家級自然保護區(qū)等近百個重點區(qū)域自然資源也相繼確權(quán)登記完成登簿。隨著自然資源部持續(xù)開展自然資源確權(quán)登記工作，將有力推動生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)、生態(tài)保護補償、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)认嚓P(guān)領(lǐng)域，自然資源的資產(chǎn)化也勢必會帶來一系列衍生品如自然資源資產(chǎn)交易、抵質(zhì)押貸款、資產(chǎn)支持證券、信托等金融產(chǎn)品。
其次，企業(yè)可以提高對技術(shù)研發(fā)的重視，致力于搭建公司技術(shù)研發(fā)平臺，有效引導(dǎo)和激勵各類研發(fā)工作，深入探索和構(gòu)建自然資源領(lǐng)域生態(tài)產(chǎn)品價值評估體系，明確并聚焦重點研究內(nèi)容，為開展自然資源領(lǐng)域生態(tài)產(chǎn)品價值評估核算工作提供有力支撐和堅實的基礎(chǔ)。
三、提高信息化程度
近年來，阿里、騰訊、百度、華為等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)除在布局多地的智慧城市、時空數(shù)據(jù)外，也逐漸深入到國土空間規(guī)劃、地理信息大數(shù)據(jù)、林草大數(shù)據(jù)、地災(zāi)防治、氣象信息化等其他領(lǐng)域。
當然，我們土地估價行業(yè)也應(yīng)與時俱進，緊跟時代的步伐。隨著技術(shù)的不斷革新，提高信息化程度，強化多媒體手段，充分地運用地理信息系統(tǒng)、遙感、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)和方法，同時搭建數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，才能為自然資源評估提供科學、客觀的依據(jù)，使得自然資源評估更加全面和準確。
自然資源評估不同于傳統(tǒng)的土地評估，同一估價對象根據(jù)不同的評估目的和角度會衍生出不同的價格評估，比如濕地則有濕地生態(tài)價值評估、濕地生態(tài)保護補償價格評估、濕地生態(tài)環(huán)境損害賠償價格評估等，不同的價格評估需要收集的資料數(shù)據(jù)以及關(guān)注的重點各不相同。濕地生態(tài)價值評估注重濕地的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能，如水源涵養(yǎng)、土壤保持、防風固沙、洪水調(diào)蓄、固碳和休閑旅游；濕地生態(tài)保護補償價格評估則更注重因保護濕地生態(tài)系統(tǒng)導(dǎo)致的直接損失、濕地生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)成本、濕地生態(tài)管護成本以及區(qū)域發(fā)展機會成本。地理信息系統(tǒng)可以收集和處理大量的地理空間數(shù)據(jù)，包括地形地貌、土壤類型、植被分布、水資源分布等，能夠綜合評估不同自然資源的分布情況，同時地理信息系統(tǒng)可以進行模擬和預(yù)測分析，考慮未來的變化和發(fā)展趨勢；同時遙感影像可以覆蓋大范圍地域，通過對遙感影像的數(shù)字化處理，可以獲得豐富的定量信息，如土地利用類型、面積、森林覆蓋率等，為自然資源調(diào)查和評估提供全面、準確的數(shù)據(jù)。
四、結(jié)束語
相較于傳統(tǒng)的土地估價，自然資源評估涉及的領(lǐng)域更廣泛，評估過程更復(fù)雜，評估方法更多樣化，要實現(xiàn)土地估價向自然資源評估的全面轉(zhuǎn)型，建立健全科學合理的自然資源資產(chǎn)核算體系是一個長期而艱巨的任務(wù)，不僅需要理論上的支撐，還需要在實踐中不斷檢驗和完善，這將是我們每一個估價從業(yè)者的重要使命和責任。
本文僅代表該文作者個人看法，不代表中估協(xié)觀點，歡迎討論交流。
