紀(jì)念文章 | 我的估價之旅

陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 阮妙芳

 

 

　　大學(xué)期間，《房地產(chǎn)估價理論與方法》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》作為必修課，使我了解到在三百六十行中有一個行業(yè)叫——房地產(chǎn)估價，出于好奇我查閱了相關(guān)資料，了解到房地產(chǎn)估價由來已久，并非新型行業(yè)。在古代，由于田宅買賣頻繁，房地產(chǎn)估價這個行業(yè)在當(dāng)時就存在，比如在南朝梁代時，梁高祖為了在南京的鐘山建造大愛敬寺，欲強征王騫的80余頃良田，而王騫因良田屬祖產(chǎn)堅決不賣，梁高祖“遂付市評田價，以直逼還之”，即聘請“房地產(chǎn)估價師”評估田價后威逼購買。宋代將“計產(chǎn)定資”作為賦稅征收比率的依據(jù)，不少地方官衙就是通過評估百姓家中尤其是房產(chǎn)的多寡來核定財產(chǎn)稅的征收額度。官差、胥吏充當(dāng)估價師的角色，民間還有專門從事評估莊宅的牙人，謂之“房牙”。進入現(xiàn)代以來，在改革開放前，因我國實行計劃經(jīng)濟，禁止房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)估價缺乏現(xiàn)實需要，估價行業(yè)消失在人們的生活中。實施社會主義市場經(jīng)濟制度后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中異軍突起，成為支柱產(chǎn)業(yè)，人們對房地產(chǎn)估價的需求越來越多，在政府的主導(dǎo)下，成立了相應(yīng)的房地產(chǎn)或土地估價協(xié)會及機構(gòu)，服務(wù)于房屋和土地轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押、征收、司法處置、財產(chǎn)分割等方面，對推動社會經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。通過對房地產(chǎn)估價行業(yè)的了解，當(dāng)一名房地產(chǎn)估價師成為了我當(dāng)時內(nèi)心深處的一個夢想。

 

　　2004年大學(xué)畢業(yè)之際，懷揣著成為估價師的夢想，帶著少年獨有的意氣風(fēng)發(fā)，我穿梭于各大招聘會現(xiàn)場，尋找著期待已久的評估公司。但當(dāng)時因估價行業(yè)起步時間不長，業(yè)務(wù)面窄，機構(gòu)規(guī)模相對較小，人員需求量小等各種原因，招聘會現(xiàn)場幾乎看不到房地產(chǎn)或土地評估公司，這讓我曾一度以為夢想也許終將只能是個夢想。在我煎熬、苦悶、沮喪著想要放棄之際，大學(xué)同學(xué)給我出了一個主意：可以主動給各估價公司打電話，也許機會就來了呢。青年人最不缺的就是勇氣，有想法就付諸行動，我隨即從網(wǎng)上找到了當(dāng)時在西安市注冊的20多家估價公司的聯(lián)系方式，逐個打電話，主動地推銷自己，講述對房地產(chǎn)估價的粗淺認(rèn)識和對房地產(chǎn)估價行業(yè)的熱愛。功夫不負(fù)有心人，終于在4月底的時候有一個剛成立不久的估價機構(gòu)向我拋來了橄欖枝，時機終于來了，我如愿踏入房地產(chǎn)估價行業(yè)的大門。

 

 

　　想象是美好的，現(xiàn)實卻很殘酷。入職以后我驚奇地發(fā)現(xiàn)我是單位第一個，也是唯一一個估價人員，領(lǐng)導(dǎo)是兩個門外漢，對估價理論一竅不通，更別說估價經(jīng)驗，而我只具備理論知識，沒有一點實踐經(jīng)驗，如何開展評估工作，如何做到估值客觀合理，如何撰寫估價報告，如何保證報告質(zhì)量等等是我當(dāng)時面臨的最大問題。還好當(dāng)時公司配備了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《經(jīng)典案例匯編》等相關(guān)書籍，我還有全套估價考試用書，是這些書籍教會了我如何承接和洽談業(yè)務(wù)、如何確定估價的基本事項、如何收集資料、如何完成現(xiàn)場查勘，如何撰寫估價報告等，當(dāng)時特別感激行業(yè)協(xié)會出臺的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等，給像我這樣的新手小白指明了方向和路徑，也規(guī)范了我們的估價行為。

 

　　雖然相關(guān)書籍和規(guī)范解決了當(dāng)時工作開展難得問題，但我同時也發(fā)現(xiàn)了在小機構(gòu)從業(yè)的種種問題或者弊端，主要有三個方面：一是技術(shù)環(huán)境差，未建立相關(guān)估價數(shù)據(jù)庫。小機構(gòu)沒有建立估價數(shù)據(jù)庫，所有的法律法規(guī)資料、成交信息資料、政府公布的基準(zhǔn)地價資料、建設(shè)成本資料等幾乎都沒有，估價過程中我是邊做邊查，效率低下，數(shù)據(jù)可靠性差，估價技術(shù)完全來自于書本內(nèi)容，估價結(jié)果常常迎合了委托方的需求，造成很嚴(yán)重的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。二是機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量把控制度缺失。小機構(gòu)沒有主動控制風(fēng)險的意識，估價人員缺乏對行業(yè)的敬畏，當(dāng)時很少考慮估價方法的適用范圍和特點，生搬硬套，對估價參數(shù)的求取缺乏依據(jù)，自由度大，報告撰寫完成后直接出具，漏洞百出，曾一度有客戶當(dāng)著我的面說，你們做這估價就沒意義，我自己都能估，要不是銀行或政府非得要，我才不找你們估價呢。種種類似言語常常被客戶提起，估價機構(gòu)對報告質(zhì)量不進行把控，估價人員在執(zhí)業(yè)過程中這種隨意為之的行為，導(dǎo)致整個行業(yè)聲譽受損。三是估價業(yè)務(wù)類型單一，自我發(fā)展創(chuàng)新能力弱。當(dāng)時我所在的機構(gòu)只涉及抵押貸款和司法鑒定兩類業(yè)務(wù)，所評估項目以單元房為主，沒有創(chuàng)新空間，專業(yè)技能無法發(fā)揮。在這種執(zhí)業(yè)環(huán)境中，我曾一度迷茫、困惑，用李白的一句詩來總結(jié)便是：“大道如青天，我獨不得出”。

 

 

　　作為一名底層員工，雖然看到了問題和風(fēng)險，但當(dāng)時無力扭轉(zhuǎn)。為了能得到更好發(fā)展，盡快成為一名合格的估價師，2006年我跳槽到了陜西華地公司，發(fā)現(xiàn)這個公司與之前的公司在數(shù)據(jù)信息、業(yè)務(wù)類型、價格把握、產(chǎn)品質(zhì)量把控等各方面都有很大的差別。首先在數(shù)據(jù)信息方面，公司有專人收集并整理成交信息，最初是用Access建立數(shù)據(jù)庫，后來隨著信息化的不斷發(fā)展，建立了空間數(shù)據(jù)庫。在業(yè)務(wù)類型方面涵蓋了土地、房地產(chǎn)估價、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、集約節(jié)約利用、社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估、不動產(chǎn)登記代理等多個方面。在價格把握方面，對于土地出讓、企業(yè)改制、司法鑒定等重大項目，公司每周會開一次由公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)骨干和項目負(fù)責(zé)人參與的技術(shù)會，對價格及相關(guān)技術(shù)問題進行研判和討論；對于一般項目，價格由項目負(fù)責(zé)和部門負(fù)責(zé)人共同把握，以此降低風(fēng)險提高服務(wù)質(zhì)量。在產(chǎn)品質(zhì)量把控方面，公司設(shè)立有獨立的技術(shù)審核部門，實行三級審核，對各類報告的質(zhì)量進行把控。還記得2010年時，為了提升報告質(zhì)量，集團董事長雒總帶領(lǐng)著公司領(lǐng)導(dǎo)和估價人員在會議室對典型報告逐篇逐章、逐字逐句、字斟句酌地進行反復(fù)推敲修改，形成公司估價報告模板。當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)給我們傳遞的理念就是品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，是品牌的靈魂，是品牌的生命力，守住品質(zhì)底線，企業(yè)才有未來。受公司領(lǐng)導(dǎo)這種追求極致品質(zhì)的匠心精神的影響，我也一直懷著一顆敬畏之心對待估價，不斷地深入學(xué)習(xí)研究與估價相關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)內(nèi)部的規(guī)程、規(guī)范、指引等，及時填補自己的知識盲區(qū)，總結(jié)歸納各類項目特點及解決方案，最終形成自己的估價知識庫，使自己的工作能力及估價技能得到了長足的發(fā)展。近年來在單位領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下有幸參與到了《土地估價參數(shù)調(diào)查測算指引》中混合用地評估與分離部分的起草，在自然資源開發(fā)利用司針對《農(nóng)村集體土地定級與估價技術(shù)指南》《地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估指引（試行）》《自然資源資產(chǎn)價格整體評估技術(shù)指引（試行）》等進行征求意見時，我也積極響應(yīng)，將自己的意見及建議通過政府部門或省級協(xié)會進行反饋，貢獻(xiàn)了自己的專業(yè)價值。

 

 

　　隨著我國經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，新的經(jīng)濟行為和消費行為不斷出現(xiàn)，傳統(tǒng)的抵押評估、司法鑒定評估、房屋征收評估等業(yè)務(wù)受到巨大沖擊，業(yè)務(wù)量不斷萎縮，行業(yè)內(nèi)部競爭加劇，如何保證自身在行業(yè)變革中立于不敗之地，是估價機構(gòu)及估價人員面臨的首要問題。針對企業(yè)面臨的困境行業(yè)協(xié)會在組織的繼續(xù)教育培訓(xùn)或年會中多次對當(dāng)前估價機構(gòu)的現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)型升級進行分析探討，給估價機構(gòu)和估價師指明方向。我所在機構(gòu)也從傳統(tǒng)的以估價為主的不動產(chǎn)估價、價值咨詢、投資策劃、城市更新、片區(qū)開發(fā)等方面不斷向政策咨詢、國土規(guī)劃、土地整理、保障房建設(shè)、集約節(jié)約評價、國有企業(yè)盤活利用存量土地、調(diào)查測繪、不動產(chǎn)代理、市場研究、自然資源研究、數(shù)據(jù)服務(wù)等多領(lǐng)域多層次全方位進行縱深發(fā)展，并通過吸引高端人才、適時做各類培訓(xùn)、提高估價人員素養(yǎng)、為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等方式建立并提升品牌影響力。面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境，作為專業(yè)技術(shù)人員的我，除了熟練掌握估價理論方法與各類技術(shù)規(guī)范外，也在不斷地學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)政策文件及統(tǒng)計學(xué)、會計學(xué)、建筑學(xué)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程造價、稅法等多學(xué)科知識，提升自身專業(yè)性，拓展認(rèn)知的廣度和深度，以便適應(yīng)市場變化。

 

　　從業(yè)20年，偶爾從自己評估過的項目跟前路過或者到某個項目閑逛的時候，都會給家人或朋友介紹項目的背景、基本情況等，也會在內(nèi)心默默對比，項目是否建成了當(dāng)年評估時假設(shè)的樣子或者建成狀況比我當(dāng)時的假設(shè)有哪些優(yōu)化；每當(dāng)看到自己所評估的項目或者片區(qū)從一片荒蕪到開發(fā)建設(shè)完成，再到投入使用，內(nèi)心都是滿滿的成就感與自豪感，城市發(fā)展建設(shè)也有我及我們所有土地估價從業(yè)人員的一份功勞。

 

　　我的估價之旅還將繼續(xù)，未來的發(fā)展中，機遇與挑戰(zhàn)同在，我將繼續(xù)保持向上的心態(tài)，積極學(xué)習(xí)新的理論知識和政策，不斷提升自己的能力和素質(zhì)，為行業(yè)和社會發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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