紀念文章 | 我的估價之旅

陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 阮妙芳

 

 

　　大學期間，《房地產(chǎn)估價理論與方法》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》作為必修課，使我了解到在三百六十行中有一個行業(yè)叫——房地產(chǎn)估價，出于好奇我查閱了相關資料，了解到房地產(chǎn)估價由來已久，并非新型行業(yè)。在古代，由于田宅買賣頻繁，房地產(chǎn)估價這個行業(yè)在當時就存在，比如在南朝梁代時，梁高祖為了在南京的鐘山建造大愛敬寺，欲強征王騫的80余頃良田，而王騫因良田屬祖產(chǎn)堅決不賣，梁高祖“遂付市評田價，以直逼還之”，即聘請“房地產(chǎn)估價師”評估田價后威逼購買。宋代將“計產(chǎn)定資”作為賦稅征收比率的依據(jù)，不少地方官衙就是通過評估百姓家中尤其是房產(chǎn)的多寡來核定財產(chǎn)稅的征收額度。官差、胥吏充當估價師的角色，民間還有專門從事評估莊宅的牙人，謂之“房牙”。進入現(xiàn)代以來，在改革開放前，因我國實行計劃經(jīng)濟，禁止房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)估價缺乏現(xiàn)實需要，估價行業(yè)消失在人們的生活中。實施社會主義市場經(jīng)濟制度后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中異軍突起，成為支柱產(chǎn)業(yè)，人們對房地產(chǎn)估價的需求越來越多，在政府的主導下，成立了相應的房地產(chǎn)或土地估價協(xié)會及機構，服務于房屋和土地轉讓、出讓、抵押、征收、司法處置、財產(chǎn)分割等方面，對推動社會經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。通過對房地產(chǎn)估價行業(yè)的了解，當一名房地產(chǎn)估價師成為了我當時內心深處的一個夢想。

 

　　2004年大學畢業(yè)之際，懷揣著成為估價師的夢想，帶著少年獨有的意氣風發(fā)，我穿梭于各大招聘會現(xiàn)場，尋找著期待已久的評估公司。但當時因估價行業(yè)起步時間不長，業(yè)務面窄，機構規(guī)模相對較小，人員需求量小等各種原因，招聘會現(xiàn)場幾乎看不到房地產(chǎn)或土地評估公司，這讓我曾一度以為夢想也許終將只能是個夢想。在我煎熬、苦悶、沮喪著想要放棄之際，大學同學給我出了一個主意：可以主動給各估價公司打電話，也許機會就來了呢。青年人最不缺的就是勇氣，有想法就付諸行動，我隨即從網(wǎng)上找到了當時在西安市注冊的20多家估價公司的聯(lián)系方式，逐個打電話，主動地推銷自己，講述對房地產(chǎn)估價的粗淺認識和對房地產(chǎn)估價行業(yè)的熱愛。功夫不負有心人，終于在4月底的時候有一個剛成立不久的估價機構向我拋來了橄欖枝，時機終于來了，我如愿踏入房地產(chǎn)估價行業(yè)的大門。

 

 

　　想象是美好的，現(xiàn)實卻很殘酷。入職以后我驚奇地發(fā)現(xiàn)我是單位第一個，也是唯一一個估價人員，領導是兩個門外漢，對估價理論一竅不通，更別說估價經(jīng)驗，而我只具備理論知識，沒有一點實踐經(jīng)驗，如何開展評估工作，如何做到估值客觀合理，如何撰寫估價報告，如何保證報告質量等等是我當時面臨的最大問題。還好當時公司配備了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《經(jīng)典案例匯編》等相關書籍，我還有全套估價考試用書，是這些書籍教會了我如何承接和洽談業(yè)務、如何確定估價的基本事項、如何收集資料、如何完成現(xiàn)場查勘，如何撰寫估價報告等，當時特別感激行業(yè)協(xié)會出臺的一系列標準、規(guī)范等，給像我這樣的新手小白指明了方向和路徑，也規(guī)范了我們的估價行為。

 

　　雖然相關書籍和規(guī)范解決了當時工作開展難得問題，但我同時也發(fā)現(xiàn)了在小機構從業(yè)的種種問題或者弊端，主要有三個方面：一是技術環(huán)境差，未建立相關估價數(shù)據(jù)庫。小機構沒有建立估價數(shù)據(jù)庫，所有的法律法規(guī)資料、成交信息資料、政府公布的基準地價資料、建設成本資料等幾乎都沒有，估價過程中我是邊做邊查，效率低下，數(shù)據(jù)可靠性差，估價技術完全來自于書本內容，估價結果常常迎合了委托方的需求，造成很嚴重的執(zhí)業(yè)風險。二是機構內部質量把控制度缺失。小機構沒有主動控制風險的意識，估價人員缺乏對行業(yè)的敬畏，當時很少考慮估價方法的適用范圍和特點，生搬硬套，對估價參數(shù)的求取缺乏依據(jù)，自由度大，報告撰寫完成后直接出具，漏洞百出，曾一度有客戶當著我的面說，你們做這估價就沒意義，我自己都能估，要不是銀行或政府非得要，我才不找你們估價呢。種種類似言語常常被客戶提起，估價機構對報告質量不進行把控，估價人員在執(zhí)業(yè)過程中這種隨意為之的行為，導致整個行業(yè)聲譽受損。三是估價業(yè)務類型單一，自我發(fā)展創(chuàng)新能力弱。當時我所在的機構只涉及抵押貸款和司法鑒定兩類業(yè)務，所評估項目以單元房為主，沒有創(chuàng)新空間，專業(yè)技能無法發(fā)揮。在這種執(zhí)業(yè)環(huán)境中，我曾一度迷茫、困惑，用李白的一句詩來總結便是：“大道如青天，我獨不得出”。

 

 

　　作為一名底層員工，雖然看到了問題和風險，但當時無力扭轉。為了能得到更好發(fā)展，盡快成為一名合格的估價師，2006年我跳槽到了陜西華地公司，發(fā)現(xiàn)這個公司與之前的公司在數(shù)據(jù)信息、業(yè)務類型、價格把握、產(chǎn)品質量把控等各方面都有很大的差別。首先在數(shù)據(jù)信息方面，公司有專人收集并整理成交信息，最初是用Access建立數(shù)據(jù)庫，后來隨著信息化的不斷發(fā)展，建立了空間數(shù)據(jù)庫。在業(yè)務類型方面涵蓋了土地、房地產(chǎn)估價、投資咨詢、規(guī)劃設計、集約節(jié)約利用、社會穩(wěn)定性風險評估、不動產(chǎn)登記代理等多個方面。在價格把握方面，對于土地出讓、企業(yè)改制、司法鑒定等重大項目，公司每周會開一次由公司領導、業(yè)務骨干和項目負責人參與的技術會，對價格及相關技術問題進行研判和討論；對于一般項目，價格由項目負責和部門負責人共同把握，以此降低風險提高服務質量。在產(chǎn)品質量把控方面，公司設立有獨立的技術審核部門，實行三級審核，對各類報告的質量進行把控。還記得2010年時，為了提升報告質量，集團董事長雒總帶領著公司領導和估價人員在會議室對典型報告逐篇逐章、逐字逐句、字斟句酌地進行反復推敲修改，形成公司估價報告模板。當時領導給我們傳遞的理念就是品質是品牌的基礎，是品牌的靈魂，是品牌的生命力，守住品質底線，企業(yè)才有未來。受公司領導這種追求極致品質的匠心精神的影響，我也一直懷著一顆敬畏之心對待估價，不斷地深入學習研究與估價相關的法律法規(guī)、行業(yè)內部的規(guī)程、規(guī)范、指引等，及時填補自己的知識盲區(qū)，總結歸納各類項目特點及解決方案，最終形成自己的估價知識庫，使自己的工作能力及估價技能得到了長足的發(fā)展。近年來在單位領導的帶領下有幸參與到了《土地估價參數(shù)調查測算指引》中混合用地評估與分離部分的起草，在自然資源開發(fā)利用司針對《農(nóng)村集體土地定級與估價技術指南》《地下建設用地使用權出讓價格評估指引（試行）》《自然資源資產(chǎn)價格整體評估技術指引（試行）》等進行征求意見時，我也積極響應，將自己的意見及建議通過政府部門或省級協(xié)會進行反饋，貢獻了自己的專業(yè)價值。

 

 

　　隨著我國經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變，新的經(jīng)濟行為和消費行為不斷出現(xiàn)，傳統(tǒng)的抵押評估、司法鑒定評估、房屋征收評估等業(yè)務受到巨大沖擊，業(yè)務量不斷萎縮，行業(yè)內部競爭加劇，如何保證自身在行業(yè)變革中立于不敗之地，是估價機構及估價人員面臨的首要問題。針對企業(yè)面臨的困境行業(yè)協(xié)會在組織的繼續(xù)教育培訓或年會中多次對當前估價機構的現(xiàn)狀和轉型升級進行分析探討，給估價機構和估價師指明方向。我所在機構也從傳統(tǒng)的以估價為主的不動產(chǎn)估價、價值咨詢、投資策劃、城市更新、片區(qū)開發(fā)等方面不斷向政策咨詢、國土規(guī)劃、土地整理、保障房建設、集約節(jié)約評價、國有企業(yè)盤活利用存量土地、調查測繪、不動產(chǎn)代理、市場研究、自然資源研究、數(shù)據(jù)服務等多領域多層次全方位進行縱深發(fā)展，并通過吸引高端人才、適時做各類培訓、提高估價人員素養(yǎng)、為客戶提供優(yōu)質服務等方式建立并提升品牌影響力。面對復雜多變的市場環(huán)境，作為專業(yè)技術人員的我，除了熟練掌握估價理論方法與各類技術規(guī)范外，也在不斷地學習相關法律法規(guī)政策文件及統(tǒng)計學、會計學、建筑學、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程造價、稅法等多學科知識，提升自身專業(yè)性，拓展認知的廣度和深度，以便適應市場變化。

 

　　從業(yè)20年，偶爾從自己評估過的項目跟前路過或者到某個項目閑逛的時候，都會給家人或朋友介紹項目的背景、基本情況等，也會在內心默默對比，項目是否建成了當年評估時假設的樣子或者建成狀況比我當時的假設有哪些優(yōu)化；每當看到自己所評估的項目或者片區(qū)從一片荒蕪到開發(fā)建設完成，再到投入使用，內心都是滿滿的成就感與自豪感，城市發(fā)展建設也有我及我們所有土地估價從業(yè)人員的一份功勞。

 

　　我的估價之旅還將繼續(xù)，未來的發(fā)展中，機遇與挑戰(zhàn)同在，我將繼續(xù)保持向上的心態(tài)，積極學習新的理論知識和政策，不斷提升自己的能力和素質，為行業(yè)和社會發(fā)展貢獻力量。

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