新疆經(jīng)緯興遠(yuǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司
解曉芬 張世平
目前，新增建設(shè)用地的出讓評(píng)估市場(chǎng)趨于冷淡，而農(nóng)用地流轉(zhuǎn)涉及的評(píng)估在逐步增多。土地估價(jià)行業(yè)的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)重心悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)變，其中一個(gè)變化就是從傳統(tǒng)的國(guó)有建設(shè)用地出讓、抵押評(píng)估向農(nóng)用地交易流轉(zhuǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)渡。2020年，中估協(xié)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號(hào)），對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估給出了指引和參考。
一、對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的影響因素
我們對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)評(píng)估工作參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）執(zhí)行，《規(guī)程》明確，影響農(nóng)用地價(jià)格的因素主要有：自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、特別因素。
1.自然因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括>10攝氏度有效積溫，降雨量，降雨均衡度，無(wú)霜期，災(zāi)害性氣候狀況，地形坡度，土壤質(zhì)地，有效土層厚度，土壤障礙層深度，土壤有機(jī)質(zhì)含量，土壤鹽漬化程度，地下水埋深，田塊大小，地塊形狀等。
2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素指影響農(nóng)用地收益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)（人均耕地、人均農(nóng)用地）、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動(dòng)量、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)度等。
3.特殊因素指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。
二、機(jī)井對(duì)農(nóng)用地（耕地）使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值的影響程度
為耕地提供水源的機(jī)井對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)影響綜合了自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的雙重屬性，機(jī)井的存在既是影響農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格的重要因素，又是耕地的重要附屬物，可以作為評(píng)估對(duì)象單獨(dú)評(píng)估作價(jià)，對(duì)于農(nóng)用地尤其是耕地而言，澆灌水源可以是機(jī)井井水灌溉，可以是水渠引水灌溉，還有一種情況既無(wú)水渠，也無(wú)機(jī)井，完全靠自然降水，這三種情況下，機(jī)井水源灌溉對(duì)耕地的供水保證更可靠，供水更便利，效率更高，對(duì)耕地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格影響很大。
三、對(duì)含有機(jī)井的農(nóng)用地（耕地）使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估
耕地的種植離不開水源，機(jī)井的有無(wú)直接影響到一塊農(nóng)用地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)，對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)的評(píng)估因附屬機(jī)井權(quán)利性質(zhì)的不同分為以下情形：
1.耕地和機(jī)井使用權(quán)均為同一權(quán)利人
耕地使用權(quán)登記給具有承包資格的承包方，機(jī)井作為地上附著物也是由承包方辦理合法手續(xù)建造的，這種情況下，機(jī)井為耕地種植提供了取水便利，對(duì)耕地的價(jià)值提升有積極的影響，同時(shí)機(jī)井有合法的開采建造手續(xù)，又是一個(gè)合法的評(píng)估對(duì)象，可對(duì)其單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，所以機(jī)井的存在既是對(duì)農(nóng)用地（耕地）價(jià)格影響的有利因素，又是農(nóng)用地上的合法附屬物，在耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)機(jī)井一并流轉(zhuǎn)。
2.耕地和機(jī)井使用權(quán)為不同權(quán)利人
耕地使用權(quán)登記給具有承包資格的承包方，機(jī)井作為地上附著物是由承包戶以外的第三方建造的，在這種情況下，機(jī)井為耕地種植提供了澆灌取水便利，對(duì)耕地的價(jià)值提升有積極的影響，但機(jī)井是否作為評(píng)估對(duì)象，依賴于不同權(quán)利人之間達(dá)成的協(xié)議，耕地權(quán)利人和機(jī)井權(quán)利人如果協(xié)商一致，則可以將機(jī)井作為一個(gè)單獨(dú)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，如果雙方不能協(xié)商一致，或者機(jī)井權(quán)利人對(duì)機(jī)井轉(zhuǎn)讓的要價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重置成本價(jià)，則機(jī)井不能列為一個(gè)單獨(dú)的評(píng)估對(duì)象，不能對(duì)其進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。
3.耕地和機(jī)井使用權(quán)均為同一權(quán)利人，但機(jī)井沒(méi)有合法手續(xù)
耕地使用權(quán)登記給具有承包資格的承包方，機(jī)井作為地上附著物也是由承包方建造的，但是機(jī)井的開采建造沒(méi)有取得水行政主管部門的許可，屬于非法取水。在這種情況下，機(jī)井的存在為耕地澆灌取水提供了便利，是耕地使用權(quán)價(jià)格影響的一個(gè)有利因素，但機(jī)井沒(méi)有辦理合法手續(xù)，是否能夠列為一個(gè)合法的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估作價(jià)，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況分析，假設(shè)水行政主管部門允許辦理機(jī)井取水許可證，則機(jī)井可以作為一個(gè)合法的評(píng)估對(duì)象，可對(duì)其進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，同時(shí)把辦理手續(xù)的費(fèi)用可在評(píng)估報(bào)告中做披露；假如當(dāng)?shù)厮姓鞴懿块T禁止辦理機(jī)井取水許可證，則機(jī)井被認(rèn)定非法開采建造的附屬物，不能作為一個(gè)合法的評(píng)估對(duì)象，不能對(duì)其評(píng)估作價(jià)。此時(shí)，機(jī)井的存在對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)的價(jià)值而言，只是作為影響耕地澆水便利程度的一個(gè)的因素，對(duì)耕地使用權(quán)價(jià)格有積極影響。
非法開采機(jī)井的情況在司法評(píng)估中經(jīng)常遇到，筆者曾在一宗法院執(zhí)行的案件中遇到了涉執(zhí)的農(nóng)用地附帶水井，農(nóng)用地比較偏遠(yuǎn)，沒(méi)有水渠灌溉，唯一的穩(wěn)定水源就是一口機(jī)井，但是當(dāng)?shù)厮姓鞴懿块T早已出臺(tái)禁令，該機(jī)井是非法開采，無(wú)法辦理取水許可，所以在平時(shí)該機(jī)井就是“封填”狀態(tài)，到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)農(nóng)戶會(huì)偷偷啟動(dòng)機(jī)井，為農(nóng)用地灌溉。在這種情況下估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估，本人只考慮了機(jī)井的存在對(duì)農(nóng)用地澆水提供了便利，對(duì)地價(jià)有積極影響，而機(jī)井本身卻是非法開采的，沒(méi)有將其作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估作價(jià)，對(duì)于這種評(píng)估處理被執(zhí)行當(dāng)事人是堅(jiān)決反對(duì)，提出異議，但經(jīng)過(guò)本人和所在評(píng)估機(jī)構(gòu)的解釋和回復(fù)，法院最終采納了評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估思路和結(jié)論。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作的結(jié)束，農(nóng)用地尤其是耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)日趨活躍，耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為土地評(píng)估行業(yè)的一個(gè)重要業(yè)務(wù)來(lái)源。本文闡述的附屬機(jī)井對(duì)農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)值的影響程度及不同情況下的評(píng)估思路，只是拋磚引玉，希望能對(duì)實(shí)際工作起到參考借鑒作用。
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