新疆中企正房地產(chǎn)評估有限公司
溫世強(qiáng)
目前國有農(nóng)用地土地使用方式主要包括：（一）國有農(nóng)用土地使用權(quán)出讓（很少）；（二）國有農(nóng)用土地使用權(quán)租賃（大部分）；（三）國有農(nóng)用土地使用權(quán)作價出資或者入股；（四）國有農(nóng)用土地使用權(quán)劃撥。相對于國有土地使用權(quán)劃撥、國有土地使用權(quán)作價出資或者入股和出讓的土地使用權(quán)評估來講，對于以租賃方式的土地使用權(quán)評估，其評估技術(shù)途徑和思路現(xiàn)在還不是很統(tǒng)一；在具體的實(shí)踐操作中大家有著各自不同的思路和方法，問題主要集中在國有土地租賃期對租賃土地使用權(quán)價值影響的理解以及具體評估方法的應(yīng)用上。
一、國有農(nóng)用地租賃的權(quán)益及相關(guān)政策
在具體探討上述問題前，就租賃的土地使用權(quán)的權(quán)利特征進(jìn)行分析，國有農(nóng)用地租賃是指國家將國有農(nóng)用土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地由承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充；租賃土地的租賃期限應(yīng)該以承租雙方簽訂的土地租賃合同為準(zhǔn)。而租賃合同受到《民法典》的約束。“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”由此可見，租賃合同中約定的租賃期限不應(yīng)超過二十年。租賃土地的租賃期限直接決定了租賃土地剩余租賃年限，而租賃土地的剩余租賃年限是租賃土地使用權(quán)評估中的重要參數(shù)之一。實(shí)踐中當(dāng)事雙方在簽訂國有農(nóng)用地土地租賃合同及不動產(chǎn)證證載租賃年限經(jīng)常為三十年，對于這種情況，有不同的兩種觀點(diǎn)，贊成的觀點(diǎn)認(rèn)為，國有土地使用權(quán)租賃有別于普通的租賃，首先土地本身的自然屬性決定了其租賃期應(yīng)長于普通的租賃合同。國土資源部（國土資〔1999〕222號）《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（以下簡稱意見）中第四條提到：“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期，所以應(yīng)區(qū)分國有土地租賃的一級市場和出租的二級市場。對于一級土地租賃市場和二級土地租賃市場的界定，筆者認(rèn)為出租方是各縣自然資源主管部門并經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記的為一級土地租賃市場，反之都按二級土地租賃市場界定（二級市場最主要的特征是不辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移）。二級市場的租賃根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期最高不得超過二十年。對于超過的部分，應(yīng)該在評估報告中進(jìn)行披露。
國有農(nóng)用地的租賃續(xù)期條件：土地使用權(quán)租賃合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。需要續(xù)期的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，依照規(guī)定支付土地租賃金。
綜上述政策分析，一般實(shí)踐中，新疆地區(qū)國有農(nóng)用地除國營農(nóng)牧場外都是個人或者公司通過開荒的方式取得，相應(yīng)的土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用都是由使用權(quán)人承擔(dān)。所以正常情況下只要使用權(quán)人每年按時繳納租賃金，土地到期后同等條件下優(yōu)先原使用權(quán)人續(xù)期，并且租賃期間可抵押、轉(zhuǎn)讓同時辦理不動產(chǎn)登記。
二、國有農(nóng)用地租賃使用權(quán)價格評估
承租土地使用權(quán)的價格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本思路，首先，是獲取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價方法為收益法；其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時，可從成本途徑進(jìn)行估價；再次，估價對象所在區(qū)域如果制定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價，也可以按基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估。目前國有租賃土地使用權(quán)二級市場交易量不大，且交易數(shù)據(jù)往往因?yàn)榻灰纂p方為規(guī)避少交稅費(fèi)而少報數(shù)據(jù)，可信度不大。而通過社會其他渠道收集的資料雖真實(shí)，但缺少有效的證明材料，目前還難于應(yīng)用市場法進(jìn)行估價。
（1）成本法
承租土地中成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計(jì)適當(dāng)?shù)睦�、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用�?quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費(fèi)用，以估價期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。
計(jì)算基本公式如下：
無限年期土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益
式中：
P—設(shè)定年期土地使用權(quán)價格
r—土地還原利率
n—土地剩余使用年限
�。�2）收益法（租金差額收益）
收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計(jì)算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價格。
租賃土地的土地使用權(quán)評估采用收益法，采用的具體模型如下：
其中：
V:租賃土地使用權(quán)價值；
i:租賃土地使用權(quán)的剩余租賃年限：
Ri租賃土地使用權(quán)價值：市場租金（Rmi）與合同租金（Rci）的差額，
Ri=Rmi-Rci;
r:租賃土地使用權(quán)折現(xiàn)率
將Ri=Rmi-Rci帶入上式得：
由公式1-2可知，租賃土地使用權(quán)模型的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是用以相應(yīng)期限的出讓方式宗地價值減去合同租金的現(xiàn)值的余額作為租賃土地使用權(quán)的價值。
三、國有租賃土地使用權(quán)在一級市場與二級市場的評估
上文中筆者已明確闡述，對于一級土地租賃市場和二級土地租賃市場的界定，筆者認(rèn)為出租方是各縣自然資源主管部門并經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記的為一級土地租賃市場，反之都按二級土地租賃市場界定。二級市場的租賃根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期最高不得超過二十年。對于超過的部分，應(yīng)該在評估報告中進(jìn)行披露。
�。ㄒ唬┮患壨恋厥袌錾汐@得的租賃土地使用權(quán)的評估
在土地一級市場上，國家作為土地使用權(quán)的所有權(quán)人，可以通過一次性收取土地出讓金的方式和逐年收取土地租金的方式讓渡土地使用權(quán)。而國家作為土地所有權(quán)人，是以土地出讓金與土地收益率的乘積計(jì)算正常市場年租金水平的。因此從價值的角度來看，對于國有租賃土地的使用權(quán)價值是介于零和土地純收益價值之間的數(shù)值。當(dāng)年租金為零時，其使用權(quán)價值為國家作為土地所有者以出讓方式讓渡土地使用權(quán)的對價，即國有土地的純收益；當(dāng)年租金等于市場平均租金時，其使用權(quán)價值為零。因此國有租賃土地使用權(quán)的價值是介于零和相應(yīng)的土地純收益之間的數(shù)值。當(dāng)租賃土地的使用權(quán)人每年交納的租金少于正常市場年租金時，其差額的折現(xiàn)值即為租賃土地使用權(quán)的價值。
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在土地二級市場上，假設(shè)國有租賃土地的使用者將土地以相同的租賃期出租，那么前者從土地獲得的收益就只有租金收益。從使用價值角度分析，無論是對于土地使用權(quán)人還是承租人來講，同一塊土地在同一時間內(nèi)所產(chǎn)生的價值應(yīng)該是相同的。因此，在合同租金為正常的市場租金的情況下，出讓土地使用權(quán)價值與以租賃方式獲得的土地使用權(quán)價值是相等的。作為國有租賃用地的使用權(quán)人，與出讓用地的使用權(quán)人相比，在土地使用權(quán)的權(quán)利上會有較大的區(qū)別。實(shí)踐中，出讓農(nóng)用土地使用權(quán)地上建筑物可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，并可與土地一并抵押、轉(zhuǎn)讓等；租賃農(nóng)用土地使用權(quán)（包括設(shè)施農(nóng)用地），地上建筑物等設(shè)施不可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。
二級租賃市場剩余使用年限按租賃合同中規(guī)定的租賃年限減實(shí)際已使用年限確定，但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，其合同租賃年限不應(yīng)超過二十年。對于承租方在土地二級市場通過租賃方式獲得的土地使用權(quán)，一般情況下，其土地使用權(quán)的租金水平應(yīng)該與市場租金相當(dāng)，在這種情況下，不存在租賃土地使用權(quán)的價值。結(jié)論是只有當(dāng)在二級市場上獲得的租賃土地使用權(quán)的租金水平低于市場租金水平時對于承租方來講，才存在著租賃土地使用權(quán)價值。
四、一級市場國有土地租賃價格評估出現(xiàn)的怪相
對于一級市場的國有土地租賃價格評估如今出現(xiàn)了一種怪相，舉例如下：相鄰的兩宗國有租賃農(nóng)用在土地自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)位條件都相同，剩余使用年限分別為三十年和一年情況下，采用成本法和收益法通過年期修正以后的得出結(jié)論，價格大相徑庭（正常差距）；但是兩宗土地使用權(quán)最終交易價格卻相同，國有租賃農(nóng)用地使用權(quán)價格評估結(jié)論與現(xiàn)實(shí)交易價格背離，這就引發(fā)了我們對于國有土地租賃價格評估按剩余使用年限修正合理性的懷疑。
究其原因，筆者調(diào)查走訪了土地承租人并咨詢當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門，新疆地區(qū)國有農(nóng)用地除國營農(nóng)牧場外都是個人或者公司通過開荒的方式取得，相應(yīng)的土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用都是由使用權(quán)人承擔(dān)，此種情況下國有農(nóng)用土地租賃只要每年按時繳納租賃金，土地使用權(quán)到期后非公共利益需要一般都是正常辦理續(xù)租登記。僅從這一點(diǎn)來看，租賃期限對于土地租賃使用權(quán)價格似乎影響不大。筆者經(jīng)過統(tǒng)計(jì)調(diào)查測算，舉了2個實(shí)例進(jìn)行比較分析，具體如下表。
國有租賃農(nóng)用地使用權(quán)評估價格與交易價比較表
評估目的：為確定土地抵押貸款額度提供參考依據(jù)
估價時點(diǎn)：2023年12月30日
五、建議及結(jié)論
筆者通過對新疆地區(qū)國有農(nóng)用地租賃政策和評估方法的分析，認(rèn)為各地政府主管部門對國有農(nóng)用地租賃續(xù)期條件執(zhí)行政策不一，導(dǎo)致評估結(jié)論理論與實(shí)際相背離。大部分土地估價機(jī)構(gòu)在估價實(shí)務(wù)中使用成本法和收益法時，為滿足評估結(jié)論與市場交易價格的大致吻合，作業(yè)過程中對各種參數(shù)、數(shù)據(jù)隨意調(diào)整是不爭的事實(shí)。
對于國有農(nóng)用地租賃使用權(quán)價格評估使用成本法和收益法時，筆者認(rèn)為針對具體的情況，對年限修正系數(shù)謹(jǐn)慎使用，并且有條件的情況下，首選市場法，對評估結(jié)論互相驗(yàn)證。
作為土地估價的存在價值就是服務(wù)于社會需求，解決土地價值相關(guān)的問題。雖然我國的土地評估行業(yè)還有很多的不足和缺陷，但是發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮�，土地估價行業(yè)的未來是光明的。土地評估機(jī)構(gòu)需要適應(yīng)新的社會形勢，相應(yīng)的調(diào)整好自己，獲得更大的生存和發(fā)展空間，更好的適應(yīng)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的不斷發(fā)展的要求，從而獲得更好的行業(yè)社會地位。
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