上海上睿房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
管豆豆
摘 要 中國(guó)土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著城鎮(zhèn)土地制度改革的不斷深入和土地市場(chǎng)興起而發(fā)展起來的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，而城鎮(zhèn)土地制度是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革的必然產(chǎn)物，反映了生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的適應(yīng)和促進(jìn)作用，符合馬克思主義理論立場(chǎng)。土地估價(jià)行業(yè)經(jīng)歷了興起、脫鉤改制、改革規(guī)范三個(gè)階段。隨著馬克思主義中國(guó)化的繼續(xù)推進(jìn)，土地估價(jià)行業(yè)未來將怎樣發(fā)展是估價(jià)人一直在思考的問題。本文運(yùn)用唯物論基本原理結(jié)合實(shí)際探討行業(yè)的未來發(fā)展。
從1990年起，中國(guó)城鎮(zhèn)土地有償使用制度的建立，改變了原無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用制度。土地評(píng)估成為當(dāng)時(shí)土地管理部門迫切解決的問題，土地估價(jià)行業(yè)隨著土地出讓而隨之產(chǎn)生。1992年小平南方談話激活了市場(chǎng)主體，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速度發(fā)展，對(duì)生產(chǎn)要素之一的土地要素產(chǎn)生了大量需求，是土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的催化劑。1993年，原國(guó)家土地管理局頒布了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》和《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》，成立了土地估價(jià)師考試委員會(huì)、建立了土地估價(jià)師資格考試制度，組建了土地估價(jià)師隊(duì)伍和估價(jià)機(jī)構(gòu)，專業(yè)的土地估價(jià)師和土地估價(jià)行業(yè)誕生，對(duì)改革開放過程中涉及的土地使用制度改革、調(diào)控土地市場(chǎng)、國(guó)有資產(chǎn)保值增值等方面發(fā)揮了積極重要的作用，對(duì)日后日益紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值量化起到了舉足輕重的作用。
目前土地估價(jià)行業(yè)已經(jīng)建立了一套土地估價(jià)理論方法與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系、行業(yè)規(guī)范管理體系和一支專業(yè)的人才隊(duì)伍。隨著國(guó)家自然資源資產(chǎn)管理體制的健全、土地估價(jià)師資格準(zhǔn)入的取消、農(nóng)村土地制度改革及城市更新的推進(jìn)，土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
唯物論作為馬克思主義基本原理的基礎(chǔ)和核心，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：物質(zhì)與意識(shí)的辯證關(guān)系、世界的物質(zhì)統(tǒng)一性原理、實(shí)踐的觀點(diǎn)、對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律，本文將從這幾方面內(nèi)容著手，逐一分析土地估價(jià)行業(yè)未來發(fā)展。
一、物質(zhì)與意識(shí)的辯證關(guān)系
1.物質(zhì)決定意識(shí)
土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、人口增長(zhǎng)等客觀因素的制約。這些因素構(gòu)成了土地估價(jià)行業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，決定了行業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度。
近年來，城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期轉(zhuǎn)型提升階段，城市化率的提升速度逐步放緩。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，旨在縮小戶籍城市化率與常住人口城市化率之間的差距。“人地錢”掛鉤政策旨在解決人口流動(dòng)帶來的資源平衡問題，政策從“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”，以適應(yīng)人口流動(dòng)變化。人們的遷移動(dòng)機(jī)從簡(jiǎn)單的農(nóng)民變非農(nóng)，轉(zhuǎn)向追求更好的生活條件，從低能級(jí)城市向高能級(jí)城市遷移。未來，城市化率的提升速度將逐漸放緩，但城市化的質(zhì)量和內(nèi)涵將得到進(jìn)一步提升。
城市化進(jìn)程中，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，原有的城市空間和設(shè)施可能無法滿足新的需求，需要通過城市更新來釋放土地資源、優(yōu)化空間布局。在城市更新中，土地是保證項(xiàng)目順利展開的核心要素，創(chuàng)新的規(guī)劃和土地政策是推進(jìn)城市更新的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。城市更新中土地要素變化主要以下幾種情形：轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)、用途，調(diào)整容積率、擴(kuò)大用地范圍、土地置換、重新設(shè)定土地使用期限，土地清退，對(duì)應(yīng)的土地估價(jià)服務(wù)包括兩類：一類是通過收儲(chǔ)、收回再供應(yīng)的方式實(shí)施，另一類是通過存量土地補(bǔ)繳土地價(jià)款來實(shí)現(xiàn)，因此城市更新中土地要素的變化導(dǎo)致土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化，需要土地估價(jià)服務(wù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的量化，這為土地估價(jià)行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)遇。
2.意識(shí)對(duì)物質(zhì)的能動(dòng)作用
土地估價(jià)行業(yè)在發(fā)展過程中，通過不斷的技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，提高估價(jià)精度和效率，滿足市場(chǎng)需求，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。這種能動(dòng)作用不僅體現(xiàn)在技術(shù)創(chuàng)新上，還體現(xiàn)在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定、行業(yè)自律機(jī)制的建立等方面。
目前我國(guó)超過60所高等院校開設(shè)了土地估價(jià)相關(guān)的專業(yè)課程，形成了從本�？�、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。同時(shí)，已頒布實(shí)施《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地分等規(guī)程》《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》《劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。一整套土地估價(jià)理論方法體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系的形成，代表土地估價(jià)走向成熟。2016年《資產(chǎn)評(píng)估法》的出臺(tái)，從法律層面確認(rèn)了土地估價(jià)的行業(yè)地位，明確了土地估價(jià)行業(yè)屬于六大評(píng)估專業(yè)之一。2021年《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的出臺(tái)，確立了土地估價(jià)行業(yè)的專業(yè)職業(yè)資格名稱變更為房地產(chǎn)估價(jià)師。2021年3月2日自然資源部發(fā)布的《自然資源分等定級(jí)通則》《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》，標(biāo)志著土地估價(jià)向自然資源估價(jià)方向發(fā)展。
2023年12月18日，中估協(xié)發(fā)布《關(guān)于在線打印現(xiàn)場(chǎng)查勘證的通知》，規(guī)范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)查勘環(huán)節(jié)，要求現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，估價(jià)師需手持或佩戴查勘證與估價(jià)對(duì)象合影，旨在提升土地估價(jià)行業(yè)的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
二、世界物質(zhì)統(tǒng)一性原理
世界物質(zhì)統(tǒng)一性原理是馬克思主義哲學(xué)關(guān)于世界本質(zhì)問題的一個(gè)基本原理，它強(qiáng)調(diào)世界的本質(zhì)和基礎(chǔ)是物質(zhì)，所有事物和現(xiàn)象，包括意識(shí)現(xiàn)象，都是物質(zhì)的表現(xiàn)形態(tài)或存在形式。在土地估價(jià)行業(yè)中，這一原理同樣適用，即土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展和變化，其本質(zhì)也是物質(zhì)世界的反映和體現(xiàn)。
土地估價(jià)行業(yè)的統(tǒng)一性主要體現(xiàn)在兩方面：①雖然土地估價(jià)行業(yè)在業(yè)務(wù)上可能涉及多個(gè)領(lǐng)域，如土地出讓、抵押、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估等，但其核心業(yè)務(wù)始終是對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估；②土地估價(jià)行業(yè)在評(píng)估過程中需要遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等。這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定和應(yīng)用，保證了土地估價(jià)行業(yè)的公正性和客觀性，也體現(xiàn)了其在物質(zhì)世界中的統(tǒng)一性。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)需求的變化等，土地資源的需求將持續(xù)增加，量化土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的需求將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，這為土地估價(jià)行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。同時(shí)，土地資源的稀缺性也將推動(dòng)土地估價(jià)行業(yè)向更高效、更精準(zhǔn)的方向發(fā)展；此外，隨著科技的進(jìn)步，新的技術(shù)手段將不斷被引入到土地估價(jià)行業(yè)中，如人工智能、大數(shù)據(jù)等。這些技術(shù)的應(yīng)用將進(jìn)一步提高土地估價(jià)的精度和效率，推動(dòng)行業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，技術(shù)創(chuàng)新也將促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)在業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式上的創(chuàng)新，滿足市場(chǎng)的多樣化需求。
三、實(shí)踐的觀點(diǎn)
實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，是主觀見之于客觀的活動(dòng)，具有直接現(xiàn)實(shí)性、自覺能動(dòng)性和社會(huì)歷史性等特點(diǎn)。實(shí)踐是認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)，是認(rèn)識(shí)發(fā)展的動(dòng)力、來源和檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
1.實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)
土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展需要不斷通過實(shí)踐來檢驗(yàn)和完善估價(jià)理論和方法。例如，隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)的發(fā)展，土地估價(jià)行業(yè)需要不斷探索新的估價(jià)方法和模型，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。
2.實(shí)踐是認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)
土地估價(jià)行業(yè)在發(fā)展過程中，需要不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律和特點(diǎn)。這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)于指導(dǎo)行業(yè)未來的發(fā)展具有重要的意義。
四、對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律
對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律是唯物辯證法的實(shí)質(zhì)和核心。它揭示了事物內(nèi)部矛盾雙方的同一性和斗爭(zhēng)性及其相互關(guān)系，闡明了事物發(fā)展的源泉和動(dòng)力，是事物發(fā)展的根本規(guī)律。對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律揭示了事物普遍聯(lián)系的根本內(nèi)容和永恒發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，從根本上回答了事物為什么會(huì)發(fā)展的問題。運(yùn)用對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律來分析土地評(píng)估行業(yè)的未來發(fā)展，我們可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探討：
1.對(duì)立面的識(shí)別
在土地估價(jià)行業(yè)中，存在多個(gè)對(duì)立面，這些對(duì)立面在相互斗爭(zhēng)與依存中推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)需求與評(píng)估技術(shù)的對(duì)立：隨著市場(chǎng)需求的不斷變化，土地估價(jià)行業(yè)需要不斷更新評(píng)估技術(shù)以滿足市場(chǎng)需求。市場(chǎng)需求的多樣性和復(fù)雜性要求評(píng)估技術(shù)更加精準(zhǔn)、高效和靈活。法規(guī)政策與評(píng)估實(shí)踐的對(duì)立：法規(guī)政策為土地估價(jià)行業(yè)提供了指導(dǎo)和規(guī)范，但實(shí)際操作中可能會(huì)遇到與法規(guī)政策不完全吻合的情況。評(píng)估機(jī)構(gòu)需要在遵守法規(guī)政策的前提下，根據(jù)具體情況進(jìn)行靈活處理。經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)責(zé)任的對(duì)立：土地估價(jià)行業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，如保護(hù)生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定等。如何在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)責(zé)任之間找到平衡點(diǎn)，是行業(yè)發(fā)展的重要課題。
2.統(tǒng)一性的體現(xiàn)
盡管存在多個(gè)對(duì)立面，但土地估價(jià)行業(yè)在發(fā)展中也展現(xiàn)出統(tǒng)一性。
�、傩袠I(yè)發(fā)展目標(biāo)的統(tǒng)一。無論是評(píng)估機(jī)構(gòu)還是從業(yè)人員，都希望通過提供高質(zhì)量的服務(wù)，贏得客戶的信任和支持，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
②評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。為了保證評(píng)估結(jié)果的公正、客觀和準(zhǔn)確，土地估價(jià)行業(yè)需要遵循統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范為行業(yè)提供了統(tǒng)一的尺度，使得不同評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的評(píng)估結(jié)果具有可比性。
�、奂夹g(shù)創(chuàng)新的推動(dòng)。技術(shù)創(chuàng)新是推動(dòng)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿�。通過引入新技術(shù)、新方法和新工具，可以提高評(píng)估效率、降低評(píng)估成本、提高評(píng)估精度，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。
3.對(duì)立統(tǒng)一規(guī)律的運(yùn)用
①把握主要矛盾。在土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展過程中，要把握主要矛盾，即市場(chǎng)需求與評(píng)估技術(shù)之間的矛盾。通過不斷創(chuàng)新和改進(jìn)評(píng)估技術(shù)，以滿足市場(chǎng)需求的變化，推動(dòng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
�、趯で笃胶獍l(fā)展。在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，要兼顧社會(huì)責(zé)任，尋求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)責(zé)任的平衡發(fā)展。這要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中要充分考慮生態(tài)環(huán)境、社會(huì)穩(wěn)定等因素，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。
�、奂訌�(qiáng)行業(yè)合作。土地估價(jià)行業(yè)是一個(gè)需要高度合作的行業(yè)。評(píng)估機(jī)構(gòu)之間要加強(qiáng)交流與合作，共同推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。同時(shí)，要加強(qiáng)與政府部門、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通與協(xié)作，形成良好的互動(dòng)機(jī)制，為行業(yè)發(fā)展提供有力支持。
五、結(jié)論
土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展前景是充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的。未來土地估價(jià)行業(yè)應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以技術(shù)創(chuàng)新為動(dòng)力，以規(guī)范化為保障，推動(dòng)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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