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高 原
城市是社會(huì)資源和自然資源的結(jié)合體，作為獨(dú)特的生態(tài)載體，城市存續(xù)不應(yīng)以經(jīng)濟(jì)價(jià)值為主，而應(yīng)尋求人、歷史文脈、自然生態(tài)的價(jià)值平衡，堅(jiān)持可持續(xù)性，這是現(xiàn)代城市更新趨勢(shì)。
2023年4月，筆者參加了一次對(duì)以色列若干城市的考察活動(dòng)。其中，特拉維夫的近現(xiàn)代城市演化進(jìn)程令筆者印象深刻，筆者從一個(gè)土地估價(jià)師角度，對(duì)特拉維夫-雅法的城市更新理念和實(shí)踐，憑借浮光掠影的考察、粗淺質(zhì)樸的思考，感悟出城市多維價(jià)值平衡的重要性，以及對(duì)我國可比城市在常態(tài)更新中的借鑒意義。值此中估協(xié)成立30年之際，撰寫此文以為紀(jì)念。
一、被動(dòng)城市更新和主動(dòng)城市更新
歐州文藝復(fù)興后，近現(xiàn)代意義上的城市開始形成，小規(guī)模常態(tài)化城市更新幾乎與城市發(fā)展同步，“邊發(fā)展邊更新”普遍存在。從全球特別是歐美、日本等發(fā)達(dá)國家來看，近現(xiàn)代城市更新主要由被動(dòng)更新和主動(dòng)更新兩種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)。
被動(dòng)更新主要是指突發(fā)的重大天災(zāi)人禍后的被迫重建，城市不得不在短期內(nèi)全力修復(fù)、建設(shè)的情形。1666年倫敦大火、1906年舊金山大地震后的重建，都是典型的災(zāi)后被動(dòng)更新。被動(dòng)更新是為盡快恢復(fù)城市功能匆忙展開，不容全面系統(tǒng)規(guī)劃，因而總體比較無序，往往留下諸多缺憾和隱患。
主動(dòng)城市更新則體現(xiàn)了城市發(fā)展的文明進(jìn)步意識(shí)，有較為系統(tǒng)的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，體現(xiàn)了城市發(fā)展的前瞻性；近幾十年來，城市規(guī)劃和更新建設(shè)，愈加注重城市未來發(fā)展的可持續(xù)和多維價(jià)值平衡。
18世紀(jì)中葉英國興起工業(yè)革命后，歐美的主要城市發(fā)展開始提速。早期的主動(dòng)更新，是通過大規(guī)模升級(jí)改造基礎(chǔ)設(shè)施及老舊住區(qū)，提高城市功能，以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的需要，其特征是大拆大建式的“城市化運(yùn)動(dòng)”。經(jīng)歷高速發(fā)展和兩次世界大戰(zhàn)后，多數(shù)城市進(jìn)入成熟期，人們開始推動(dòng)城市的高質(zhì)量精細(xì)化發(fā)展——人與自然的和諧、宜居性、生態(tài)良好、歷史文脈延續(xù)、綜合可持續(xù)性，城市更新逐漸趨向多維價(jià)值平衡。
二、城市更新典范：特拉維夫-雅法的發(fā)展歷程
特拉維夫-雅法，一座古老又現(xiàn)代的中東發(fā)達(dá)城市，其百余年城市進(jìn)化史獨(dú)特而精彩，其貫穿的理念值得借鑒和參照。
特拉維夫-雅法市起源和發(fā)展年表
特拉維夫-雅法從未搞過歐美國家大拆大建的“城市更新運(yùn)動(dòng)”，始終包容和尊重歷史。在城市發(fā)展過程中，堅(jiān)持保留各個(gè)歷史時(shí)期的舊城區(qū)、逐步開辟新城區(qū)的更新之路，城市文脈和肌理得以完整延續(xù)和呈現(xiàn)，并因?yàn)榭茖W(xué)合理保護(hù)利用，兼顧了多維價(jià)值平衡，形成了獨(dú)特城市魅力，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技、文化共同繁榮，加之獨(dú)特的自然地理優(yōu)越性，吸引了全球目光，一躍成為充滿活力、國際化的地中海之星。
圖一 從雅法古城眺望特拉維夫新城（較近區(qū)域即白城）
這種多維價(jià)值平衡抉擇，尤值得我國眾多古城在更新決策中借鑒。國內(nèi)不乏在古城原址上大拆大建典型案例，毀掉無數(shù)珍貴的古代遺跡，如古城墻、古建筑、古城區(qū)，破壞了延續(xù)千百年的文脈。根本原因是一些決策者在歷史遺存保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間、短期效益與長遠(yuǎn)利益之間的價(jià)值權(quán)衡決策失誤，造成了永久和不可彌補(bǔ)的遺憾。這類毀傷城市歷史精髓的所謂城市更新，不應(yīng)該再發(fā)生。
三、從土地估價(jià)師角度看特拉維夫各區(qū)域的價(jià)值平衡和土地價(jià)值
�。ㄒ唬┭欧ü懦堑亩嗑S價(jià)值平衡和土地價(jià)值特征
根據(jù)上述特拉維夫-雅法市起源和發(fā)展年表，近現(xiàn)代特拉維夫從數(shù)千年歷史的古老港口城市雅法脫穎而出的。雅法位于特拉維夫主城區(qū)南部地中海東岸，地勢(shì)較高，曾經(jīng)是人類文明史上最古老的港口之一。城區(qū)內(nèi)保留了大量古代建筑和港口遺跡，歷史文化價(jià)值極高；因?yàn)楣爬�，因�(yàn)楠?dú)特的地理位置曾在《圣經(jīng)》中留下多處記載，雅法古城成為全球著名的旅游勝地，每年吸引了數(shù)十萬游客特別是基督徒，從而使這座古城同時(shí)具有不可估量的、綿綿不絕的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
圖二 雅法古城的古建筑群
今日雅法古城，表面上看，其主要功能都顯示出旅游城市特性：古建筑和近現(xiàn)代建筑及景觀大都體現(xiàn)為游客服務(wù)功能：餐廳、酒店、可參觀的古街巷和教堂、旅游商店、特色文旅機(jī)構(gòu)等。但鑒于土地永久產(chǎn)權(quán)特性，一些房地產(chǎn)依然是一些家族、市民、移民的長期居所，只是常住人口不多而已。
圖三 雅法古城的臨街老房子基本為文旅、餐飲等旅游商業(yè)設(shè)施
綜上，雅法古城在歷史文脈傳承、古建筑分類保護(hù)和有限度商業(yè)開發(fā)、旅游經(jīng)濟(jì)推動(dòng)等方面實(shí)現(xiàn)了多維價(jià)值平衡。
總體上看，雅法古城具有以下土地價(jià)值特征：A.獨(dú)一無二的古代港口文明遺存考察、學(xué)術(shù)研究價(jià)值；B.基督教文明朝圣旅游價(jià)值；C.旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值；D.高端居住價(jià)值。
因此，除納入國家歷史文物保護(hù)的核心區(qū)域和建筑群外，估算雅法古城可交易的一宗或一片土地價(jià)值，適用的估價(jià)方法主要是比較法；無保護(hù)價(jià)值的城市更新項(xiàng)目也可適用假設(shè)開發(fā)法。由于永久產(chǎn)權(quán)特征，商業(yè)地產(chǎn)亦難以使用收益法評(píng)估；由于寸土寸金，成本法更不適用。
圖四 外觀簡樸的非保護(hù)建筑阿拉伯餐廳，以及遠(yuǎn)處的在建項(xiàng)目
�。ǘ┦澜缥幕z產(chǎn)——白城的多維價(jià)值平衡和土地價(jià)值特征
20世紀(jì)初，雅法已成為一片地價(jià)昂貴的阿拉伯貴族區(qū)。陸續(xù)從世界各地遷居至此的數(shù)千猶太人，最終難以忍受雅法高昂的土地價(jià)格，組團(tuán)在雅法北部數(shù)公里外共同開辟了一塊新城區(qū)。經(jīng)過三四十年建設(shè)，最后形成今日的世界文化遺產(chǎn)——白城。
白城始建于1909年，是一片現(xiàn)代主義風(fēng)格的多層、白色為主的建筑群，是包豪斯學(xué)派設(shè)計(jì)實(shí)踐抵達(dá)最遠(yuǎn)的區(qū)域。白城是猶太人20世紀(jì)回歸時(shí)期的重要標(biāo)志，因此一直受到政府的保護(hù)。2003年，白城被認(rèn)定為世界文化遺產(chǎn)。目前，白城的眾多建筑也圍繞旅游觀光、保護(hù)性商業(yè)開發(fā)為主，居住功能為輔。白城的歷史其實(shí)不長，但通過成功列入世界文化遺產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了承載猶太民族20世紀(jì)回歸時(shí)期的定居區(qū)域保護(hù)、在雅法與現(xiàn)代新城形成城市功能和景觀過渡性協(xié)調(diào)區(qū)域、通過保護(hù)性有限開發(fā)兼顧旅游經(jīng)濟(jì)的價(jià)值平衡。
圖五 世界文化遺產(chǎn)白城街頭，該八角形街亭是最早的咖啡廳
白城的土地價(jià)值有以下特征：A.現(xiàn)代主義風(fēng)格保護(hù)建筑考察、學(xué)術(shù)研究價(jià)值；B.猶太人家族資產(chǎn)傳承價(jià)值；C.世界遺產(chǎn)旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值；D.中高端居住價(jià)值。
由于整個(gè)白城作為世界遺產(chǎn)受到保護(hù)，單戶和成片更新已嚴(yán)格禁止，房屋交易也受到嚴(yán)格控制，幾乎沒有土地成交案例；有租金案例但無土地年期�？梢哉f對(duì)白城土地價(jià)值的估算儼然成為一個(gè)土地估價(jià)師的難題。
（三）特拉維夫現(xiàn)代城區(qū)的多維價(jià)值平衡和土地價(jià)值特征
特拉維夫現(xiàn)代城區(qū)是在白城以北區(qū)域開發(fā)的現(xiàn)代化、國際化城區(qū)，其中，地中海濱海區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)、旅游、度假、高檔辦公區(qū)域；外圍為工業(yè)、高科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域。
作為中東地區(qū)的硅谷，以及地中海東岸重要的港口，特拉維夫吸引了全球大量資金、財(cái)富、人才，擁有頂尖高科技企業(yè)。
圖六 特拉維夫現(xiàn)代辦公區(qū)一瞥
特拉維夫現(xiàn)代城區(qū)與全球多個(gè)現(xiàn)代化國際化都市類似，充分體現(xiàn)了人與自然、生態(tài)平衡、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、可持續(xù)性的多維價(jià)值平衡。但富裕的城市加之有限的轄區(qū)面積，不僅物價(jià)奇高，土地價(jià)值無疑是極昂貴的，寸土寸金毫不夸張。因此特拉維夫現(xiàn)代城區(qū)的土地價(jià)值特征有：A.國際化、區(qū)域性高端辦公、經(jīng)營價(jià)值；B.旅游度假商業(yè)價(jià)值；C.高科技研發(fā)經(jīng)濟(jì)價(jià)值；D.高端居住價(jià)值。
根據(jù)上述特征，從土地估價(jià)師角度看，特拉維夫現(xiàn)代城區(qū)的土地估價(jià)可適用的方法為比較法和假設(shè)開發(fā)法，局部有租期限制的土地，收益法亦可運(yùn)用。
通過對(duì)這座城市的觀察，作為一個(gè)土地估價(jià)師，切身體會(huì)到走出國門看世界對(duì)提升專業(yè)水平的重要性。
本文僅代表該文作者個(gè)人看法，不代表中估協(xié)觀點(diǎn)，歡迎討論交流。
