優(yōu)秀論文 | 低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)探討

胡永強(qiáng)1  王卓1  王小方1  熊華東2

（1.深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 深圳  518049；

2.廣東瑞聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 深圳  510000）

 

　　摘 要：長(zhǎng)期以來我國(guó)存量建設(shè)用地存在布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題，低效用地再開發(fā)成為盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)作為與土地管理密切相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，可以發(fā)揮自身專業(yè)技能，提供估價(jià)及咨詢服務(wù)，以確保試點(diǎn)工作和具體項(xiàng)目的順利開展。本文探討了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在低效用地再開發(fā)中的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，分析從整個(gè)試點(diǎn)工作和具體項(xiàng)目實(shí)施中可提供的具體的估價(jià)和咨詢服務(wù)內(nèi)容，并且提出土地估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)應(yīng)注重人才培養(yǎng)，提升自身綜合服務(wù)能力，方可提供高質(zhì)量的服務(wù)，助力低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作。

 

　　關(guān)鍵詞：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)  低效用地再開發(fā)  估價(jià)和咨詢

 

 

　　1.1 低效用地再開發(fā)的背景及作用

 

　　我國(guó)長(zhǎng)期以來在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。為此，從2008年開始，原國(guó)土資源部和廣東省人民政府共同開展了節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)，推進(jìn)以“三舊”改造為主要內(nèi)容的低效用地再開發(fā)工作。2013年，原國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)〔2013〕3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“2013指導(dǎo)意見”），在浙江、遼寧、上海等省（市）陸續(xù)開展了城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)。2016年，原國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“2016指導(dǎo)意見”），在全國(guó)層面推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。

 

　　時(shí)至今日，為了全面貫徹黨的二十大精神和全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)大會(huì)要求，深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略等決策部署，以及落實(shí)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造有關(guān)要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展，2023年9月5日發(fā)布《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“171號(hào)通知”），決定在北京市等43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。

 

　　開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，有利于探索創(chuàng)新盤活利用存量土地的政策機(jī)制，有利于推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉(zhuǎn)變，大幅提高利用存量用地的比重，明顯降低單位 GDP地耗，促進(jìn)形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的空間格局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)方式、生活方式。

 

　　1.2 低效用地的概念及范圍

 

　　國(guó)家層面低效用地的概念及范圍，在上述三個(gè)文件中都有所提及以及變化，詳見下表。

 

       “171號(hào)通知”在概念和范圍上雖然沒有直接的重新明確，但其要求以第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查及最新年度國(guó)土變更調(diào)查成果為基礎(chǔ)，并且從以往的“城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地”轉(zhuǎn)為“一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題”，可見本次試點(diǎn)低效用地再開發(fā)范圍由之前的“城鎮(zhèn)”擴(kuò)大到“城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村”。

 

　　另外，地方上在低效用地認(rèn)定及范圍上會(huì)根據(jù)地方特色有所調(diào)整，此處不再展開介紹。

 

 

　　經(jīng)過多年的低效用地再開發(fā)實(shí)踐，各個(gè)地方根據(jù)每個(gè)低效用地項(xiàng)目的特點(diǎn)，量身定制不同的再開發(fā)方案，形成了“騰籠換鳥”挖潛、“城中村”改造等多種再開發(fā)的方式，通過再開發(fā)，低效用地實(shí)現(xiàn)了盤活利用存量土地、提高土地利用效率的目標(biāo)。各類再開發(fā)方式的含義、應(yīng)用及實(shí)際案例如下表所示。

 

 

 

　　通過分析低效用地再開發(fā)的流程及主要方式，我們分析土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在低效用地再開發(fā)試點(diǎn)的能夠提供的服務(wù)事項(xiàng)。

 

　　3.1 從整個(gè)試點(diǎn)方案流程分析

 

　　自“171號(hào)通知”發(fā)布后，已有十多個(gè)城市陸續(xù)公開發(fā)布了其實(shí)施方案，根據(jù)分析，各地試點(diǎn)方案流程大同小異，本文以《深圳市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》（深規(guī)劃資源〔2024〕175號(hào)）中的深圳試點(diǎn)方案流程為例，分析土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在低效用地再開發(fā)試點(diǎn)過程中可參與服務(wù)事項(xiàng)。詳見下表。

 

 

　　3.2 從具體項(xiàng)目實(shí)施過程分析

 

　　3.2.1 土地價(jià)格估價(jià)服務(wù)

 

　　不同項(xiàng)目采用不同的再開發(fā)模式和再開發(fā)方式，可能需要不同的土地價(jià)格估價(jià)服務(wù)，如項(xiàng)目現(xiàn)狀土地價(jià)格估價(jià)、土地收購(gòu)價(jià)格估價(jià)、土地出讓價(jià)格估價(jià)、土地調(diào)整容積率或用途等需補(bǔ)繳出讓金的估價(jià)、土地融資估價(jià)等。由于土地價(jià)格估價(jià)服務(wù)是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)熟悉的常規(guī)業(yè)務(wù)，本文對(duì)其相關(guān)服務(wù)不再贅述。

 

　　3.2.2 相關(guān)咨詢服務(wù)

 

　　不同項(xiàng)目采用不同的再開發(fā)模式和再開發(fā)方式，因此涉及咨詢服務(wù)事項(xiàng)也會(huì)有較大差異，本文分析常見的咨詢服務(wù)事項(xiàng)及內(nèi)容，以期提供參考。詳見下表。

 

 

　　通過提供上述多種業(yè)務(wù)服務(wù)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在低效用地再開發(fā)中可以獲得廣泛的估價(jià)和咨詢業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，不僅為開發(fā)主體提供專業(yè)的技術(shù)支持和決策依據(jù)，還能為項(xiàng)目的順利實(shí)施和成功運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。

 

 

　　低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、全國(guó)層面的專項(xiàng)工作，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)抓住這一發(fā)展契機(jī)，深入?yún)⑴c其中，提供專業(yè)的估價(jià)和咨詢服務(wù)。但同時(shí)低效用地再開發(fā)亦是一項(xiàng)復(fù)雜、全面、系統(tǒng)的工作，相關(guān)服務(wù)內(nèi)容涉及范圍廣、深度深、專業(yè)性強(qiáng)，因此土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注重培養(yǎng)估價(jià)師相關(guān)方面知識(shí)和技能、加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和人才培養(yǎng)、提升溝通協(xié)調(diào)能力、提高政策研究和應(yīng)用能力、強(qiáng)化品牌建設(shè)和市場(chǎng)拓展，提升服務(wù)質(zhì)量等。因此，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)才能助力低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

 

 

　　[1] 自然資源部國(guó)土整治中心.城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)50例[M].北京：中國(guó)大地出版社，2021.

 

　　[2] 宋家寧，劉陽(yáng)，鄖宛琪，等.我國(guó)低效用地再開發(fā)實(shí)踐案例及政策建議[J].中國(guó)土地，2023，(05):10-13.

 

　　[3] 葉艷妹，羅姮，吳亞軍，等.高質(zhì)量發(fā)展下的節(jié)約集約用地再認(rèn)識(shí)與低效用地盤活[J].中國(guó)土地，2023，(05):4-9.

 

　　本文僅代表該文作者個(gè)人看法，不代表中估協(xié)觀點(diǎn)，歡迎討論交流。